Tremonti La rinegoziazione «coattiva»
La cosiddetta rinegoziazione coattiva è stata prevista dal decreto legge n. 93/2008 (converito nella legge n. 126) e poi tradotta nella Convenzione attuativa stipulata tra il ministero dell’Economia e l’Abi lo scorso 19 giugno.

Che cos’è
Chi oggi ha il problema di una rata cresciuta troppo in fretta e teme un ulteriore incremento dei tassi può congelarne l’importo per tutta la durata residua del finanziamento. Dal 1° gennaio 2009 accettando l’offerta di rinegoziazione verserà una rata fissa calcolata sulla media dei tassi del 2006, inferiore anche del 2% rispetto ai livelli attuali.
a differenza tra rata originaria e nuova rata fissa confluirà su un conto "accessorio" al quale verrà applicato un tasso pari all’Irs a 10 anni maggiorato di uno spread dello 0,5% da rimborsare dopo aver chiuso il mutuo iniziale.
l vantaggio: rata subito giù
La rinegoziazione conviene a chi ha bisogno di alleggerire subito e in misura "certa" la rata. Appare come l’unica soluzione per chi ha stipulato un mutuo variabile con un basso livello dei tassi (anche al 2%) ma con un importo delle rate già superiore al 30% del reddito disponibile
Lo svantaggio: durata e importo indeterminabili
Fissato il tasso "accessorio", se l’Irs salirà ancora si allungherà il numero delle rate extra. Se l’Irs calerà le rate extra diminuiranno. La durata e l’entità complessive del mutuo non si potranno prevedere.

2 Surroga e portabilità
Bersani La portabilità
Portabilità del mutuo e surrogazione sono state potenziate e rese più appetibili nell’ambito delle liberalizzazioni promosse dall’ex ministro per lo Sviluppo economico Pierluigi Bersani (decreto legge n. 7/07 poi convertito nella legge 40/07).

Che cos’è
Con la portabilità è possibile trasferire il mutuo a un’altra banca con nuove e più favorevoli condizioni, ad esempio, modificando tipo e misura del tasso, oppure la durata del contratto. Non è possibile invece modificare o aumentare il debito residuo. La portabilità si rivolge perciò a chi non ha un’immediata necessità di incrementare il finanziamento
La banca con cui si contrae il nuovo prestito subentra nell’ipoteca originaria: in sostanza, il denaro preso a prestito dal nuovo istituto viene utilizzato per saldare il debito derivante dal precedente contratto di mutuo
Il vantaggio: oneri ridotti e migliori condizioni
Con la portabilità non si perdono i benefici fiscali (come quelli sulla prima casa), il mutuatario non deve pagare l’imposta sostitutiva sul nuovo mutuo, né le imposte ipotecarie e di bollo (dato che l’ipoteca non si cancella). Inoltre, si possono ottenere migliori condizioni da parte della banca che rileva il mutuo riducendo la rata o risparmiando sugli interessi
L’incognita: la banca non è obbligata a subentrare
La nuova banca non è obbligata, a differenza della rinegoziazione Tremonti, a concludere il contratto a condizioni più favorevoli per il cliente

3 Continuare con il vecchio mutuo
Quando conviene: può risultare più vantaggioso non aderire all’offerta di rinegoziazione quando si conserva un margine di manovra nel rapporto rata/reddito
Se la rata assorbe ancora meno di un quarto del reddito disponibile, in genere, sarà possibile far fronte a eventuali rialzi dei tassi d’interesse disposti dalla Bce. In simili circostanze basterà non rispondere alla lettera ricevuta dalla banca
I benefici: si continuerà così a pagare le rate secondo l’originario piano di rimborso avendo la certezza sulla chiusura del mutuo. Si potrà beneficiare, inoltre, di eventuali riduzioni dei tassi d’interesse che andranno a tagliare l’importo della rata.

4 La trattativa «ad personam»
Quando conviene: la trattativa ad personam è in teoria la strada preferibile perché permette di ri-contrattare con la banca tutti gli elementi del prestito. Molto dipende però dalla capacità del cliente di strappare condizioni migliori, visto che la banca non è obbligata a concederle.
Per ridurre la rata si può chiedere, per esempio, di allungare la durata del mutuo di un certo numero di anni ovvero uno sconto sul tasso (o sullo spread). Se si opta per la sicurezza si può tentare di "sostituire" il vecchio mutuo a tasso variabile con uno fisso.
Operazione gratuita: oltre a quello di avere un mutuo "su misura", l’operazione non comporta spese grazie al decreto-Bersani-bis del 2007.

5 Se un solo rimedio non basta
Le strade per avere una doppia chance.
Per i titolari di un mutuo a tasso variabile in affanno, ma che conservano ancora un certo margine di manovra, è possibile anche giocare su più tavoli.
Dopo aver bloccato la rata con la rinegoziazione "Tremonti", per esempio, si può poi approfittare della "surrogazione Bersani" (e cioè della portabilità del mutuo) trovando un’altra banca che offra condizioni migliori rimborsando alla prima le somme relative al mutuo originario e quelle del conto accessorio. Non sembra invece praticabile il percorso inverso, dalla surrogazione Bersani alla rinegoziazione Tremonti.
Qualunque scelta si sia compiuta poi si può sempre tentare con la banca una rinegoziazione ad personam.

Fonte: Sole24ore