Mutui Online – Richiesta Gratuita Mutuo

Per valutare la migliore soluzione di modifica del proprio mutuo, occorre seguire alcune semplici regole:

• verificare con precisione le condizioni ed i costi del mutuo che si sta già rimborsando (tasso, spese, rate, durata e capitale residui);
• ragionare su quali vantaggi si preferisce ottenere con la sostituzione di mutuo (rate più basse, risparmio sugli interessi, flessibilità di rimborso, liquidità aggiuntiva, etc);
• ottenere o effettuare sempre e comunque un confronto preciso e dettagliato tra le soluzioni di mutuo ottenibili con la rinegoziazione e con la surroga o la sostituzione;
• confrontare un buon numero di offerte alternative di mutuo da parte di varie banche, in modo da identificare quelle che possono offrire i maggiori vantaggi rispetto al mutuo in essere:
• se possibile, usufruire dell’assistenza e della consulenza di un operatore professionista indipendente per approfondire i vari aspetti delle proposte ed effettuare i necessari calcoli di confronto.

In merito alla convenzione ABI – Ministero dell’Economia:

• la rinegoziazione è ottenibile solo con la stessa banca che ha erogato il mutuo originario;
• la rinegoziazione è applicabile solo ai mutui a tasso variabile stipulati entro il 28 Maggio 2008, salvo diverse specifiche stabilite preventivamente dalla singola banca per tutti i propri clienti;
• prevede una rimodulazione a rata fissa sui valori del 2006 ed un posticipato pagamento di quanto dovuto in più sulla base del tasso di interesse originario;
• i parametri di costo (tasso, spread, altre voci di spesa) del mutuo originario non cambiano;
• gli interessi e le rate complessivamente pagate restano legate all’andamento del tasso variabile originario del mutuo: il mutuo, quindi, non diventa a tasso fisso ma a rata fissa, e rimane a tasso variabile;
• non è possibile predeterminare la durata complessiva del mutuo, legata all’evoluzione del tasso di riferimento nel periodo residuo di rimborso;
• la forma di rinegoziazione proposta non sostituisce né cancella la già esistente possibilità di sostituire il proprio mutuo tramite surroga.

In merito alla portabilità del mutuo (surroga):

• la portabilità del mutuo rimane operativa e prevede la possibilità di trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca, ottenendo anche condizioni migliorative;
• la portabilità del mutuo è applicabile anche alle tipologie di mutui diverse dal tasso variabile e stipulati in qualunque data;
• con la surroga si scelgono le condizioni di mutuo offerte dalla nuova banca, ed è quindi possibile modificare il tipo di tasso (si può scegliere anche il tasso fisso), lo spread e la durata del vecchio mutuo;
• il mutuo proposto dalla nuova banca può anche prevedere spese periodiche (assicurazione, incasso rata, gestione, etc) minori o nulle rispetto al mutuo originario, permettendo così un risparmio aggiuntivo a quello ottenuto con la riduzione dello spread;
• si potrà conoscere da subito la durata totale del nuovo mutuo;
• sono disponibili sul mercato le offerte di mutuo per surroga di diversi istituti bancari a reale costo zero per il mutuatario, che (così come stabilito per legge) non deve quindi sostenere alcun costo per il suo ottenimento.

Con la proposta di rinegoziazione ABI – Ministero dell’Economia si attua una sorta di dilazione di pagamento, in quanto si paga una rata di importo fisso e la differenza con quanto dovuto verrà pagata con ulteriori rate dopo la scadenza del mutuo originario (per una durata aggiuntiva non predeterminabile). Non è possibile modificare i parametri del mutuo in essere.

La concessione della rinegoziazione è obbligatoria per la banca che ha aderito alla convenzione, quindi costituisce una soluzione favorevole per coloro che si trovino già in difficoltà nel rimborsare il mutuo ed abbiano già dovuto saltare il pagamento di una o più rate. Infatti, con una situazione debitoria già entrata in sofferenza sarebbe più difficile ottenere un mutuo di surroga da una nuova banca.

Qualora invece i pagamenti del mutuo siano sempre rimasti regolari, l’accesso alla surroga a costo zero sarà più semplice e si avrà così la possibilità di cambiare banca, ottenere una riduzione di rata effettiva ed assicurarsi un maggiore risparmio totale. Si potranno scegliere i diversi parametri del mutuo; in particolare, si può ridurre lo spread (e quindi il tasso applicato al mutuo), e la durata del mutuo potrà essere certa.

La surroga, invece, calcolata alle migliori condizioni di mercato disponibili ad oggi, permetterebbe due alternative:

• ottenere rate ancora più basse rispetto alla rinegoziazione, a parità di anni aggiuntivi di pagamento originati con la soluzione della rinegoziazione;
• mantenere la durata originaria del mutuo con rate più elevate che nella rinegoziazione ma comunque più basse rispetto al mutuo originario, e con un considerevole risparmio sugli interessi passivi totali sia rispetto al mutuo originario sia rispetto alla rinegoziazione.

Fonte:Il sole24Ore.it

Poste italiane fornisce diverse opportunità per stipulare e pagare mutui, ognuna rispondente alle diverse esigenze dei clienti o la possibilità di passare al mutuo BancoPosta sostituendo il mutuo aperto già stipulato un altro istituto di credito.

Fra le varie offerte spicca quella dei Mutui BancoPosta, destinati sia ai cittadini italiani, sia a quelli stranieri residenti, e a tutte le categorie di lavoratori, sia autonomi a tempo determinato che a tempo indeterminato.

Il mutuo BancoPosta potrà essere stipulato a rata decrescente, con un tasso di interesse cioè costante per tutta la durata del mutuo ma con l’importo della rata che tende a diminuire nel tempo. Il BancoPosta è trasparente, offre condizioni chiare e la possibilità di optare per il tasso fisso, quello variabile o quello a tasso variabile direttamente agganciato ai tassi della Banca Centrale Europea.

Infine c’è il mutuo BancoPosta a tasso misto, che offre la possibilità di partire col tasso fisso o con quello variabile optando per la revisione della propria scelta ogni due, cinque o dieci anni.

Siamo nell’era dei contratti di lavoro atipici come quelli a tempo determinato o a progetto, per questo gli istituti di credito tra le loro diverse tipologie di mutuo propongono anche una nuova e innovativa formula di prestito, quella dedicata ai lavoratori con un contratto a tempo determinato e per questo formulano i "mutui atipici" per l’acquisto della prima casa.

Il mutuo atipico è rivolto soprattutto a giovani compresi entro una fascia d’età, che hanno un posto di lavoro a tempo determinato o che rischiano una riduzione della capacità di reddito. Prevede un finanziamento da 150.000 a 200.000 euro, piani di rimborso di 10, 15, 20, 25 e 30 anni.

Le banche, per fare un finanziamento, richiedono dei requisiti:

• non avere un’età superiore ai 35 anni;
• dimostrare di aver lavorato in maniera continuativa per almeno 30 mesi negli ultimi 3 anni.

Le banche, nel concedere mutui a lavoratori atipici, impongono però delle condizioni che le tutelino:

• nella quasi totalità dei casi richiedono la presenza di uno o più garanti;
• nel caso in cui, invece, il mutuo viene cointestato con un’altra persona e quest’ultima è un dipendente a tempo indeterminato, generalmente non viene applicato uno spread maggiorato. Se non c’è la presenza di un cointestatario, le banche richiedono, a spese del mutuatario, la stipula di un’assicurazione mutuo che tuteli la banca in caso di perdita del lavoro da parte del mutuatario, o di inabilità temporanea al lavoro o morte prematura.

Tra le caratteristiche fondamentali dei mutui lavoratori atipici c’è la possibilità della sospensione temporanea del rimborso, di solito per un periodo non superiore ai 6 mesi e per non più di 2 volte lungo tutto l’arco del periodo del finanziamento. In questa maniera si potranno affrontare i disagi derivanti dalla mancanza di reddito con maggiore serenità.

Un mutuo riservato ad un lavoratore atipico ha dei costi tendenzialmente più elevati rispetto a quelli di un mutuo tradizionale; ciò è da ricondursi al fatto che gli istituti finanziari avvertono un maggior rischio nella regolarità dei pagamenti da parte di questa categoria di lavoratori. Va detto che il tasso di interesse applicato è maggiore rispetto ad altre formule di mutuo.

Per quanto riguarda il resto delle garanzie principali, queste restano le stesse: ipoteca e assicurazione incendio sull’immobile, a cui si devono aggiungere una maggiore presunzione di rischio nella regolarità di pagamento dei ratei (il lavoro non è sicuro).

Per migliorare la situazione del proprio mutuo, una prima soluzione potrebbe essere la rinegoziazione, la ridefinizione di uno o più parametri del mutuo con la stessa banca che ha erogato il mutuo.

L’alternativa percorribile è quella della sostituzione del mutuo, che permette di scegliere le nuove condizioni e caratteristiche del mutuo tra le offerte di tante banche. Con il passaggio alla nuova banca, il mutuo stesso può così essere rinnovato anche completamente nelle sue condizioni, ed essere riadattato alle nuove esigenze del mutuatario.

Nel valutare la sostituzione del proprio mutuo, ci sono alcuni parametri da tenere sotto controllo, sia guardando ai loro effetti sulla convenienza del mutuo o sia per la sua eventuale sostituzione.

Tra questi ci sono:

Euribor e Irs: le variazioni di questi indici influenzano il livello dei tassi variabili e fissi, e quindi l’importo delle rate che si pagheranno. A seconda del momento di mercato, i valori di questi indici possono, ad esempio, rendere conveniente un passaggio da un tasso variabile ad un fisso, o viceversa;

Spread: viene sommato all’Euribor o all’Irs per definire il tasso d’interesse finale del mutuo. Ottenendo uno spread più basso si può quindi ridurre l’importo delle rate e la spesa per interessi passivi;

Durata: modificare la durata del mutuo permette di modificare anche sensibilmente l’importo delle rate e degli interessi passivi. Allungando la durata si riduce l’importo delle singole rate, anche se complessivamente si pagheranno più interessi. Riducendola, le rate aumenteranno ma si pagherà un totale interessi minore e si estinguerà prima il mutuo;

Spese: ogni mutuo ed ogni banca prevedono voci di spesa aggiuntive diverse, molte delle quali da pagare periodicamente per tutta la durata del mutuo. Ridurle o eliminarle contribuisce quindi a incidere sul costo complessivo del mutuo;

Importo: nel modificare o sostituire il proprio mutuo si può intervenire anche sull’importo da rimborsare. Restituendo anticipatamente una parte del capitale, le rate residue e la spesa per interessi saranno più basse. Se, invece, si richiede della liquidità aggiuntiva rispetto al capitale residuo, si avrà a disposizione una somma, anche ingente, per le proprie esigenze di spesa, con il vantaggio di pagarla al costo di un mutuo, in genere meno costoso rispetto ad un’altra forma di finanziamento.