La banca presta molta attenzione all’adeguatezza del reddito rispetto all’entità del prestito richiesto e chiederà di documentarlo in modo estremamente dettagliato, tramite buste paga, dichiarazione dei redditi, ecc.

Fonte: Repubblica.it

Il mutuo Unipol a rata costante è ideale per chi vuole passare dalla casa in affitto a quella di proprietà, mentre quello a tasso fisso permette di conoscere fin dall’inizio l’ammontare della rata mensile senza alcuna influenza relativa all’andamento futuro dei tassi di mercato.
 
E’ poi disponibile la formula a “tasso fisso rinnovato”, che protegge dagli andamenti incerti del mercato assicurandosi la rata fissa per periodi di tempo definiti, e con il ricalcolo del tasso di interesse ogni cinque anni.
 
Unipol offre una soluzione completamente flessibile come il mutuo “tasso misto 5×5″, ideale per chi vuole periodicamente optare per l’adeguamento della rata alle condizioni del mercato; questo tipo di mutuo, permette infatti ogni cinque anni di decidere se proseguire con il mutuo agganciandolo al tasso fisso oppure al tasso variabile.

Il mutuo ad ammortamento libero prevede solamente il rimborso del finanziamento alla scadenza ed il pagamento, con periodicità che di solito è mensile, solo della rata composta dalla quota degli interessi, ed è solitamente stipulato in modo tale che in ampi sottoperiodi predefiniti sia stata saldata una quota minima del finanziamento.

Di contro, un mutuatario che percepisce un reddito fisso dovrebbe invece privilegiare o l’ammortamento cosiddetto “alla francese”, oppure quello a rata fissa e durata variabile. Il piano di ammortamento “alla francese” è quello classico che permette, di norma con cadenza mensile, di saldare una quota capitale ed una quota interessi.

L’ammortamento a rata fissa e durata variabile è invece tipico di quel mutuo che offre la certezza della rata fissa da pagare ogni mese, ma la durata può variare, ed anche sensibilmente, in funzione dell’andamento dei tassi di interesse nel corso degli anni.

“Planet Mutuo Casa” di Cariparma è a tasso fisso, o a tasso variabile, con la possibilità di ottenere fino al 100% di finanziamento in funzione del valore dell’immobile, con un importo massimo erogabile pari a 110 mila euro.

“Planet Mutuo Casa” a tasso variabile permette inoltre di poter convertire il mutuo, in qualsiasi momento, a tasso fisso con durate di rimborso fino a 25 anni e periodicità di rimborso della rata che può essere semestrale, trimestrale oppure mensile.

Scegliendo “Planet Mutuo Casa” è possibile usufruire di un pacchetto gratuito di coperture assicurative: la Polizza Infortuni Zurigo, che copre i casi di decesso o di invalidità permanente, e l’assicurazione “Pronto Intervento” che copre, fino ad un massimo di 250 euro, le spese per l’eventuale intervento nell’immobile di un elettricista, un fabbro o un idraulico.

Sarà quindi l’Agenzia delle entrate a comunicare alle banche, e agli altri intermedfiari finanziari, nei prossimi giorni, i nomi degli intestatari di mutui che, sulla base delle informazioni disponibili presso l’Anagrafe tributaria, hanno i requisiti per godere dell’agevolazione da parte dello Stato.

La comunicazione avverà per via telematica dopo che la banca avrà designato un responsabile dell’operazione, che dovrà cuirare anche la privacy dei dati stessi. Le banche anticiperanno il contributo dello Stato, quando dovuto, e poi avranno diritto ad un credito d’imposta pari alla somma anticipata.

Chi ritiene di aver diritto all’intervento dello Stato ma non è nell’elenco dall’Agenzia delle Entrate, potrà  comunque richiedere alla banca o all’intermediario finanziario di poter beneficiare dell’agevolazione, presentando un’ autocertificazione che attesti il possesso dei requisiti necessari.

Il decreto prevede che l’integrazione riguarderà tutte le rate dei  mutui "a tasso non fisso" da corrispondere nel corso del 2009. Il tetto è calcolato applicando il tasso maggiore tra il 4% senza spread, spese varie o altro tipo di maggiorazione e il tasso contrattuale alla data di sottoscrizione del contratto. Quindi l’agevolazione non riguarderà i mutui per i quali il tasso iniziale contrattuale (al momento della firma del contratto) era già superiore al 4%,  e non si applica nel caso in cui le condizioni contrattuali determinano già una rata di importo inferiore. Insomma solo chi si trovasse a fine marzo a dover pagare, ad esempio, una rata del 4,70%, potrebbe ora beneficiare del tetto al 4%, a patto che, però, al momento della sottoscrizione del mutuo il tasso non fosse già al di sopra del 4%.

Solo gli intestatari di un mutuo a tasso variabile contratto entro il 31 ottobre 2008 per l’acquisto, la costruzione e ristrutturazione dell’abitazione principale hanno diritto all’agevolazione. Come per le altre agevolazioni prima casa sono esclusi i mutui destinati agli acquisti di immobili di categoria A1 (abitazioni signorili), A8 (abitazioni in ville) e A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Sono agevolati anche i mutui rinegoziati in applicazione dell’accordo Abi-Tremonti con effetto sul conto di finanziamento accessorio, oppure, a partire dal momento in cui lo stesso conto ha un saldo pari a zero. In questo modo si accorcia la durata del finanziamento stesso.

Fonte: LaRepubblica.it

Le modalità di restituzione del finanziamento vengono quindi decise con il Piano di Ammortamento, una programmazione definitiva che verrà seguita per il pagamento delle rate, che potranno essere mensili o annuali, questo piano viene naturalmente stabilito tra il Mutuante ed il Mutuatario.

Nel Piano di Ammortamento verranno quindi stabilito il numero delle rate, la loro scadenza ed il relativo importo, se queste potranno essere anticipate o posticipate, essere costanti o fisse, crescenti o decrescenti.

Con il termine Finanziamento Auto si vuole indicare una forma di Prestito Finalizzato, in cui la somma che viene erogata al soggetto richiedente deve essere impiegata per l’acquisto ad esempio di un’automobile e, come per tutti i mutui, deve essere restituito sotto forma di rate, che siano esse mensili o annuali.

Il Finanziamento per l’acquisto di un’Automobile viene solitamente elargito da tre figure principali, identificate nella società di credito al consumo, nella banca e nella società di marca, che propongono prestiti finalizzati alle necessità del richiedente nel caso dell’acquisto di un’auto.

I prestiti destinati all’acquisto di un’automobile coprono una cifra pari all’80% del valore complessivo bene, il tasso di interesse inoltre, potrà variare in base alla diversa figura di credito alla quale si deciderà di rivolgersi, il rivenditore convenzionato potrà decidere di applicare un tasso di interesse maggiore, mentre la banca presenterà al richiedente un tasso di interesse che sia congruo con la cifra che verrà richiesta.

Per poter richiedere una forma di prestito per l’acquisto di una macchina, sono naturalmente necessarie alcune credenziali obbligatorie, in questo senso se ci si rivolge ad un rivenditore convenzionato il cliente dovrà sottoscrivere una copertura per la responsabilità civile, ed in alcuni casi anche per furto ed incendio, è sicuramente molto più rara l’eventualità che venga richiesta una ipoteca sul bene in questione.

Negli ultimi anni, un numero sempre crescente di società ed istituti di credito propongono ai propri clienti la possibilità di un Finanziamento Auto a Tasso Zero, si tratta di una forma di prestito per l’acquisto di un bene, che viene proposta durante particolari campagne pubblicitarie e promozionali, e che prevede un Tasso Annuo Nominale, ovvero TAN pari a zero.

Questo tipo di finanziamento prevede che gli interessi per l’acquisto di un auto vengano pagati dalla casa produttrice o eventualmente dal concessionario, con lo scopo di promuovere quel determinato prodotto.

Il Finanziamento Auto può essere richiesto dallo stesso rivenditore autorizzato che può decidere di imporre un tasso di interesse maggiore.

Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da alcuni elementi essenziali:

• tasso di interesse prescelto;
• durata;
• tipo di garanzia aggiuntiva oltre quella ipotecaria.

Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo.

Si possono avere:

• Contratto a tasso fisso: quando la rata del mutuo non varia durante la durata del prestito.
• Contratto a tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati parametri che possono essere i tassi del mercato monetario e finanziario. Sui parametri di base può essere applicato uno "spread" (maggiorazione) per aumentare il rendimento.
• Contratto misto: quando è prevista l’applicazione in tempi determinati e successivi, sia del tasso fisso che del tasso variabile.
• Contratto con tasso d’ingresso: quando, per i primi mesi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l’applicazione dell’usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza.

Ne consegue che ogni banca, gestendo nella maniera più opportuna gli elementi essenziali del tasso, della durata e del tipo di garanzia aggiuntiva ecc. costruisce "prodotti" ad hoc che possono soddisfare le richieste del mercato, nonché le necessità della propria clientela.

Il tasso di interesse

L’interesse è il prezzo dell’uso del capitale chiesto in prestito alle banche. Misura di tale prezzo è il tasso o saggio di interesse, sulla base del quale vengono calcolati gli interessi maturati sul capitale in un’unità di tempo (mese, trimestre, semestre, anno). Le espressioni 4%, 5%, 6% etc. sono relative a tassi percentuali.
Nella pratica dei finanziamenti ipotecari vengono usati tassi percentuali riferiti all’unità di tempo "anno". L’interesse può essere semplice o composto. Semplice, quando non è fruttifero nei successivi periodi. Composto, quando alla fine di ogni periodo, si accumula al capitale, cioè si capitalizza diventando a sua volta fruttifero. La capitalizzazione semplice è usata nelle operazioni di breve durata. La capitalizzazione composta è usata nelle operazioni di lunga durata come il mutuo.

Piano di ammortamento

Il piano di ammortamento è la modalità con cui il mutuo è rimborsato. Vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo. Il più comune è il piano di "ammortamento alla francese": Ogni rata prevede una quota capitale e quota interessi. Le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli interessi, perciò inizialmente la rata è composta prevalentemente da interessi, mentre più si avvicina la scadenza, più aumenta al quota capitale rimborsata. Altre possibili formule sono rappresentate dai piani a rate crescenti (le rate di rimborso non sono fisse ma aumentano di importo ad ogni rata), ad ammortamento libero (le rate sono composte esclusivamente della quota di interessi e il capitale può essere rimborsato liberamente entro scadenze predeterminate), o a rata fissa e durata variabile (la rata rimane costante mentre le variazioni del tasso determinano l’accorciamento o l’allungamento del piano di rimborso).

La Rata

La rata rappresenta una delle parti in cui viene divisa la quantità di interessi e di capitale dovuti, in ragione di intervalli determinati e per lo più uguali nel tempo: rate mensili, trimestrali, semestrali. Il puntuale pagamento della rata è un momento importante nella vita del mutuo, perché il ritardato o il mancato pagamento fa scattare l’applicazione degli "interessi di mora". Non solo: la banca può invocare come causa di risoluzione del contratto, il ritardato pagamento, quando questo si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. Si ha "ritardato pagamento" quando una rata viene pagata tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.

L’Ipoteca

Per ottenere il mutuo è necessario rilasciare un’efficace garanzia: l’ipoteca che viene accesa sul il bene finanziato. L’iscrizione dell’ipoteca avviene per atto pubblico davanti al notaio e attribuisce alla banca finanziatrice la possibilità in caso di insolvenza di soddisfarsi sul ricavato della vendita del bene stesso. Oggetto dell’ipoteca possono essere soltanto i beni immobili; essa attribuisce al creditore un diritto di prelazione che gli assicura la possibilità di soddisfarsi sul ricavato della vendita, anche se la proprietà dell’immobile passa ad altri.
Il proprietario conserva il suo diritto di proprietà e il godimento del bene ma, naturalmente, non può disporre del bene come se fosse libero.

Agevolazioni

Gli interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale (prima casa) sono detraibili dall’IRPEF. La detrazione spetta nella misura del 19% su un importo massimo di 3.615,20 euro (importo elevato dalla Legge Finanziaria 2007 a 4.000 euro a partire dal periodo d’imposta 2008, quindi con rilevanza per le dichiarazioni dei redditi dal 2009 in poi) se sussistono le seguenti condizioni:

• l’unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale entro dodici mesi dall’acquisto;
• l’acquisto è avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del mutuo;
• nel caso di acquisto d’immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi dall’acquisto, atto d’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell’immobile da parte del locatore, l’immobile stesso sia adibito ad abitazione principale nel caso di immobile da ristrutturare, il mutuatario vi abbia posto la sua dimora principale entro due anni dall’acquisto.

Sono detraibili dall’IRPEF anche gli interessi di un mutuo stipulato per finanziare la costruzione dell’abitazione principale. In tal caso, l’importo massimo detraibile (sempre nella misura del 19%) è di 2.582 euro (importo non modificato dalla Legge Finanziaria 2007).
La detrazione è ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo avvenga nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione (Legge di conversione 29 Novembre 2007, n° 222, del Decreto Legge 159/07, art. 44, comma 4-ter.

Fonte:ilsole24ore.it

• verificare con precisione le condizioni ed i costi del mutuo che si sta già rimborsando (tasso, spese, rate, durata e capitale residui);
• ragionare su quali vantaggi si preferisce ottenere con la sostituzione di mutuo (rate più basse, risparmio sugli interessi, flessibilità di rimborso, liquidità aggiuntiva, etc);
• ottenere o effettuare sempre e comunque un confronto preciso e dettagliato tra le soluzioni di mutuo ottenibili con la rinegoziazione e con la surroga o la sostituzione;
• confrontare un buon numero di offerte alternative di mutuo da parte di varie banche, in modo da identificare quelle che possono offrire i maggiori vantaggi rispetto al mutuo in essere:
• se possibile, usufruire dell’assistenza e della consulenza di un operatore professionista indipendente per approfondire i vari aspetti delle proposte ed effettuare i necessari calcoli di confronto.

In merito alla convenzione ABI – Ministero dell’Economia:

• la rinegoziazione è ottenibile solo con la stessa banca che ha erogato il mutuo originario;
• la rinegoziazione è applicabile solo ai mutui a tasso variabile stipulati entro il 28 Maggio 2008, salvo diverse specifiche stabilite preventivamente dalla singola banca per tutti i propri clienti;
• prevede una rimodulazione a rata fissa sui valori del 2006 ed un posticipato pagamento di quanto dovuto in più sulla base del tasso di interesse originario;
• i parametri di costo (tasso, spread, altre voci di spesa) del mutuo originario non cambiano;
• gli interessi e le rate complessivamente pagate restano legate all’andamento del tasso variabile originario del mutuo: il mutuo, quindi, non diventa a tasso fisso ma a rata fissa, e rimane a tasso variabile;
• non è possibile predeterminare la durata complessiva del mutuo, legata all’evoluzione del tasso di riferimento nel periodo residuo di rimborso;
• la forma di rinegoziazione proposta non sostituisce né cancella la già esistente possibilità di sostituire il proprio mutuo tramite surroga.

In merito alla portabilità del mutuo (surroga):

• la portabilità del mutuo rimane operativa e prevede la possibilità di trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca, ottenendo anche condizioni migliorative;
• la portabilità del mutuo è applicabile anche alle tipologie di mutui diverse dal tasso variabile e stipulati in qualunque data;
• con la surroga si scelgono le condizioni di mutuo offerte dalla nuova banca, ed è quindi possibile modificare il tipo di tasso (si può scegliere anche il tasso fisso), lo spread e la durata del vecchio mutuo;
• il mutuo proposto dalla nuova banca può anche prevedere spese periodiche (assicurazione, incasso rata, gestione, etc) minori o nulle rispetto al mutuo originario, permettendo così un risparmio aggiuntivo a quello ottenuto con la riduzione dello spread;
• si potrà conoscere da subito la durata totale del nuovo mutuo;
• sono disponibili sul mercato le offerte di mutuo per surroga di diversi istituti bancari a reale costo zero per il mutuatario, che (così come stabilito per legge) non deve quindi sostenere alcun costo per il suo ottenimento.

Con la proposta di rinegoziazione ABI – Ministero dell’Economia si attua una sorta di dilazione di pagamento, in quanto si paga una rata di importo fisso e la differenza con quanto dovuto verrà pagata con ulteriori rate dopo la scadenza del mutuo originario (per una durata aggiuntiva non predeterminabile). Non è possibile modificare i parametri del mutuo in essere.

La concessione della rinegoziazione è obbligatoria per la banca che ha aderito alla convenzione, quindi costituisce una soluzione favorevole per coloro che si trovino già in difficoltà nel rimborsare il mutuo ed abbiano già dovuto saltare il pagamento di una o più rate. Infatti, con una situazione debitoria già entrata in sofferenza sarebbe più difficile ottenere un mutuo di surroga da una nuova banca.

Qualora invece i pagamenti del mutuo siano sempre rimasti regolari, l’accesso alla surroga a costo zero sarà più semplice e si avrà così la possibilità di cambiare banca, ottenere una riduzione di rata effettiva ed assicurarsi un maggiore risparmio totale. Si potranno scegliere i diversi parametri del mutuo; in particolare, si può ridurre lo spread (e quindi il tasso applicato al mutuo), e la durata del mutuo potrà essere certa.

La surroga, invece, calcolata alle migliori condizioni di mercato disponibili ad oggi, permetterebbe due alternative:

• ottenere rate ancora più basse rispetto alla rinegoziazione, a parità di anni aggiuntivi di pagamento originati con la soluzione della rinegoziazione;
• mantenere la durata originaria del mutuo con rate più elevate che nella rinegoziazione ma comunque più basse rispetto al mutuo originario, e con un considerevole risparmio sugli interessi passivi totali sia rispetto al mutuo originario sia rispetto alla rinegoziazione.

Fonte:Il sole24Ore.it

Fra le varie offerte spicca quella dei Mutui BancoPosta, destinati sia ai cittadini italiani, sia a quelli stranieri residenti, e a tutte le categorie di lavoratori, sia autonomi a tempo determinato che a tempo indeterminato.

Il mutuo BancoPosta potrà essere stipulato a rata decrescente, con un tasso di interesse cioè costante per tutta la durata del mutuo ma con l’importo della rata che tende a diminuire nel tempo. Il BancoPosta è trasparente, offre condizioni chiare e la possibilità di optare per il tasso fisso, quello variabile o quello a tasso variabile direttamente agganciato ai tassi della Banca Centrale Europea.

Infine c’è il mutuo BancoPosta a tasso misto, che offre la possibilità di partire col tasso fisso o con quello variabile optando per la revisione della propria scelta ogni due, cinque o dieci anni.

Il mutuo atipico è rivolto soprattutto a giovani compresi entro una fascia d’età, che hanno un posto di lavoro a tempo determinato o che rischiano una riduzione della capacità di reddito. Prevede un finanziamento da 150.000 a 200.000 euro, piani di rimborso di 10, 15, 20, 25 e 30 anni.

Le banche, per fare un finanziamento, richiedono dei requisiti:

• non avere un’età superiore ai 35 anni;
• dimostrare di aver lavorato in maniera continuativa per almeno 30 mesi negli ultimi 3 anni.

Le banche, nel concedere mutui a lavoratori atipici, impongono però delle condizioni che le tutelino:

• nella quasi totalità dei casi richiedono la presenza di uno o più garanti;
• nel caso in cui, invece, il mutuo viene cointestato con un’altra persona e quest’ultima è un dipendente a tempo indeterminato, generalmente non viene applicato uno spread maggiorato. Se non c’è la presenza di un cointestatario, le banche richiedono, a spese del mutuatario, la stipula di un’assicurazione mutuo che tuteli la banca in caso di perdita del lavoro da parte del mutuatario, o di inabilità temporanea al lavoro o morte prematura.

Tra le caratteristiche fondamentali dei mutui lavoratori atipici c’è la possibilità della sospensione temporanea del rimborso, di solito per un periodo non superiore ai 6 mesi e per non più di 2 volte lungo tutto l’arco del periodo del finanziamento. In questa maniera si potranno affrontare i disagi derivanti dalla mancanza di reddito con maggiore serenità.

Un mutuo riservato ad un lavoratore atipico ha dei costi tendenzialmente più elevati rispetto a quelli di un mutuo tradizionale; ciò è da ricondursi al fatto che gli istituti finanziari avvertono un maggior rischio nella regolarità dei pagamenti da parte di questa categoria di lavoratori. Va detto che il tasso di interesse applicato è maggiore rispetto ad altre formule di mutuo.

Per quanto riguarda il resto delle garanzie principali, queste restano le stesse: ipoteca e assicurazione incendio sull’immobile, a cui si devono aggiungere una maggiore presunzione di rischio nella regolarità di pagamento dei ratei (il lavoro non è sicuro).