Glossario
Ammortamento
È il processo di restituzione graduale del capitale preso in prestito mediante il pagamento periodico di rate comprendenti una quota capitale e una quota interessi.
Ipoteca
Particolare forma di garanzia reale, generalmente gravante sull’immobile che si è deciso di acquistare, che consente alla banca mutuante di proteggersi nell’eventualità in cui il debitore non rispetti le condizioni contrattuali.
In questa condizione, l’ente bancario può espropriare bene soggetto ad ipoteca.
Estinzione anticipata del mutuo
È il pagamento totale o parziale dell’ammontare residuo del mutuo prima della scadenza. In numerosi casi non sono dovute penali o, se dovute, lo sono in misura ridotta rispetto a quanto previsto nel contratto.
Euribor
Acronimo di "Euro Interbanking Offered Rate", l’Euribor è diffuso quotidianamente dalla FBE (Federazione Bancaria Europea) e risulta un indice indispensabile (insieme allo spread bancario) per calcolare a quanto ammonta globalmente il tasso di interesse previsto per una soluzione a tasso variabile. L’Euribor è il tasso al quale avvengono gli scambi dei depositi a breve termine tra banche primarie ed è rilevabile sui principali quotidiani; è il parametro al quale sono spesso agganciati i contratti di mutuo a tasso variabile (dove il tasso del mutuo è appunto l’Euribor più una maggiorazione detta spread).
Fase d’istruttoria
Fase immediatamente precedente alla concessione del mutuo; l’istituto di finanziamento procede ad accertamenti volte ad esaminare la condizione patrimoniale del soggetto che ha richiesto il prestito per accertarsi della idoneità di questi a ricevere lo stesso. Le spese ascrivibili alla fase istruttoria sono di competenza della persona che ha presentato domanda di mutuo.
Mutuo
Forma contrattuale mediante la quale una banca concede a un soggetto una determinata somma economica, solitamente funzionale ad acquistare o a ristrutturare una soluzione abitativa, che andrà rimborsata sulla base di ciò che si è deciso a livello di contratto.
Mutuo a tasso fisso
Mutuo caratterizzato da un tasso di interesse che non varia con il passare del tempo, non risultando influenzato dall’andamento del mercato monetario.
Mutuo a tasso variabile
Tipo di mutuo caratterizzato da un tasso che varia dipendentemente dalle variazioni dei tassi di mercato.
Mutuo con tasso misto
Tipologia di mutuo che consente di passare, dopo un determinato periodo di tempo e sulla base di certe condizioni previste dal piano di ammortamento, da un tasso variabile a un tasso fisso o di procedere nella direzione opposta.
Piano di ammortamento
È il piano temporale di rimborso del mutuo con l’indicazione dell’importo e della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interesse) nonché del corrispondente debito residuo.
Portabilità
È l’operazione che consente al mutuatario di estinguere il proprio mutuo accendendone uno nuovo presso una banca diversa, senza che occorra il consenso della banca originaria. L’operazione prevede che siano completamente gratuite sia la chiusura del vecchio contratto di mutuo che la concessione del nuovo finanziamento.
Rata
Pagamento che il cliente effettua periodicamente per la restituzione del capitale preso a prestito secondo cadenze stabilite contrattualmente (mensili, trimestrali, semestrali, annuali, ecc.). La rata è generalmente composta da una quota capitale, cioè una parte dell’importo prestato, e da una quota interessi, costituita dagli interessi dovuti alla banca per il mutuo.
Rinegoziazione
È l’operazione con la quale sono modificati uno o più elementi del contratto originario, ad esempio la durata del mutuo, il sistema di indicizzazione, il parametro di riferimento, lo spread o le commissioni legate al mutuo. Come nella portabilità, anche questa operazione è completamente gratuita.
Sostituzione del mutuo
Quando si ha necessità di abbassare la rata che si sta pagando, si può ricorrere alla sostituzione del mutuo. Questa operazione viene dettata dalla necessità di ridurre l’incidenza del costo del mutuo dal reddito complessivo famigliare. Sostituire il mutuo in corso con uno nuovo, permette di pagare una rata di minore importo. A volte sostituire il mutuo in termini economici non è una mossa molto conveniente, per via del costo totale della sostituzione derivato dall’allungamento del periodo di ammortamento. Però solo allungando la vita del mutuo, anche a tassi meno convenienti, si riesce ad ottenere una rata di importo inferiore rispetto alla precedente.
Spread
L’interesse applicato dalla banca nel contratto di mutuo è la somma di due componenti: il “parametro di riferimento” del contratto, che è un parametro di mercato (ad esempio Euribor per i mutui a tasso variabile o Irs per i mutui a tasso fisso ed esprime il costo del capitale finanziario “all’ingrosso”) e lo spread che è una componente aggiuntiva (espressa in punti percentuali) del tasso applicato che varia da una banca all’altra e da un cliente all’altro ed esprime il margine applicato dalla banca rispetto al costo “all’ingrosso”.
Surrogazione del mutuo
La Surrogazione del mutuo, detta portabilità, ovvero il passaggio del mutuo da una Banca ad un’altra, previo il pagamento del debito residuo, mantenendo le garanzie precedenti a costo zero. La surroga è possibile solo se si finanzia il debito residuo e l’atto va registrato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Consente alla nuova banca, sulla base di un’operazione di portabilità del mutuo, di subentrare nella titolarità della garanzia ipotecaria iscritta a favore della banca che ha stipulato l’operazione di mutuo originario.
TAN
Acronimo di Tasso annuo effettivo globale. Il tasso annuale è quel tasso di interesse espresso in percentuale sul finanziamento concesso alla persona richiedente, è opportuno conoscere l’entità del tasso annuale applicato dal creditore. Occorre sapere anche in che misura incidono tutta una serie di spese, quali le spese di istruttoria della pratica per il finanziamento, spese di istruttoria della pratica per il finanziamento, spese di assicurazione e garanzia, spese di riscossione delle rate, e cosi via. La legge stabilisce che, a garanzia del consumatore, gli annunci pubblicitari e le offerte effettutati con qualsiasi mezzo, devono indicare il Tan ed il Taeg oltre che il relativo periodo di validità delle promozioni stesse.
Tasso di ingresso
Tasso molto vantaggioso e applicato nella fase introduttiva di un mutuo a tasso misto variabile con finalità di promozione.
Tasso a regime
Tasso effettivo applicato ad un mutuo, che tiene conto della somma dell’Euribor e dello spread imposto dalla banca.
TAEG
Acronimo di Tasso Annuale Effettivo Globale, è un valore che mostra in maniera piuttosto affidabile quanto costa nel suo complesso un mutuo; è particolarmente efficace per effettuare confronti tra differenti mutui.
ISC – Indicatore Sintetico di Costo
Indicato percentualmente, rappresenta una stima del complessivo costo del mutuo, considerando una serie di aspetti di cui il Tan non tiene conto, quali le spese di istruttoria, l’imposta sostitutiva, il tasso a regime e il tasso di ingresso e le assicurazioni vincolanti. È un indicatore sintetico del costo complessivo del credito espresso in percentuale sull’ammontare del credito concesso. Comprende gli interessi e tutti gli oneri da sostenere per utilizzare il credito (come ad esempio le spese di istruttoria; di apertura e chiusura della pratica; le eventuali spese di riscossione dei rimborsi e incasso delle rate, escluse quelle per imposte e tasse).
Garanzie reali
I diritti reali o garanzie reali, che comprendono il pegno e l’ipoteca, garantiscono alla banca la possibilità di rivalersi sui beni sui quali è stata iscritta la garanziatutelando la banca da eventuali rischi finanziari. I diritti reali sono costituiti da l’ipoteca ed il pegno.
Spread bancario
Indice che, insieme al tasso Euribor o Eurirs, consente di determinare il tasso di interesse finale relativo ad un mutuo; è indicativo del guadagno di cui beneficia l’istituto bancario.
Tasso di interesse
Indice calcolato percentualmente sull’importo complessivo del mutuo. è indicativo del prezzo pagato alla banca per beneficiare del finanziamento.
Piano di ammortamento
Con il termine piano di ammortamento ci si riferisce ad un documento contenente dati relativi alla modalità con verrà ripagato il debito all’istituto finanziatore; fra queste informazioni è possibile trovare ammontare della rata, parte di capitale ancora da versare e parte di debito già estinto.
Fidejussione
Atto con cui un soggetto si impegna nei riguardi di l’istituto mutuante, assicurando il saldo delle rate previste dal piano di ammortamento qualora il debitore originale sia impossibilitato a farlo.
Estinzione anticipata
Procedura mediante la quale il mutuatario corrisponde alla banca la parte di capitale rimanente in una soluzione unica e prima che giunga la scadenza prevista dal piano di ammortamento.
Penale di estinzione anticipata
Somma economica che il debitore verserà all’istituto creditizio nel caso in cui egli opti per l’estinzione in via anticipata del suo debito.
Pegno
Esempio di diritto reale che prevede che l’istituto creditizio possa rivalersi su un bene immobile o mobile del soggetto stipulante il mutuo, in maniera funzionale all’estinzione del debito.
IRS – Interest Rate Swap
È il parametro di riferimento che esprime il tasso di interesse atteso dal mercato per il periodo futuro (da 1 a 10 anni) ed è utilizzato per determinare il tasso di interesse sui mutui a tasso fisso; come l’Euribor anche l’IRS è rilevabile sui principali quotidiani.