In fase di stipula del contratto di mutuo, il mutuatario può scegliere il tasso di interesse che reputa più conveniente.

Ci sono molti tipi di tasso di interesse, tra cui il tasso fisso, il tasso variabile ed il tasso misto.

Da questi tipi di tasso di interesse ne derivano altri, introdotti sul mercato dagli istituti di credito per far fronte alle esigenze dei propri clienti. Tra questi, i mutui capped rate, i mutui a tasso bilanciato e i mutui a rata costante e durata variabile.

Con i mutui a tasso fisso, il tasso d’interesse è invariato per tutta la durata del mutuo, anche nel caso in cui insorgano cambiamenti nei mercati finanziari e monetari; per questo, il tasso fisso permette al mutuatario di sapere, sin dall’inizio, il valore di ciascuna delle rate che dovrà pagare e la durata complessiva del prestito, con benefici sul piano della gestione della propria disponibilità economica.

Sono due i parametri da cui dipende l’ammontare del tasso fisso:

• il tasso Eurirs o Irs (Euro interest rate swap), comunicato quotidianamente dalla Federazione Bancaria Europea, corrisponde alla media delle quotazioni alle quali gli istituti finanziari europei praticano l’Interest Rate Swap. Il suo valore varia in funzione della durata del mutuo: maggiore è la durata del mutuo, maggiore sarà il tasso Eurirs che il mutuatario dovrà corrispondere alla banca; ciò dipende dal fatto che, all’aumentare della durata del mutuo, aumentano in maniera corrispondente i rischi connessi al finanziamento che la banca dovrà sopportare.
• lo spread è determinante per il valore finale del tasso fisso; è imposto dalla banca, che equivale al guadagno che la banca trarrà dal prestito ed è in genere compreso tra l’1% ed il 3%.

I mutui a tasso variabile hanno un tasso di interesse che non rimane fisso, ma è condizionato dall’andamento di alcuni indici economici di riferimento, che vengono specificati nel contratto di mutuo. Un mutuo a tasso di interesse variabile permette al mutuatario di beneficiare di una rata iniziale di norma inferiore rispetto a quella prevista da un mutuo a tasso fisso; tuttavia, eventuali cambiamenti a livello del mercato monetario possono determinare un aumento del tasso di interesse e, quindi, delle rate da pagare.

L’ammontare del tasso variabile nasce dalla somma di due parametri:

• il tasso Euribor (Euro Interbank Offered Rate), che corrisponde al tasso medio al quale avvengono le transazioni finanziarie in Euro tra le più grandi banche europee ed equivale all’attuale costo del denaro per le banche; il tasso Euribor è soggetto a variazioni ed il suo valore deve pertanto essere ricalcolato periodicamente (la rilevazione può avvenire ogni 1, 3, 6 o 12 mesi): sulla base delle scadenze incluse nel contratto di mutuo, la banca prende atto del valore di questo tasso e provvede ad aggiornare l’entità delle rate residue. E’ possibile verificare personalmente l’andamento dell’Euribor consultando la stampa specializzata o le sezioni dedicate all’economia dei principali quotidiani nazionali.
• lo spread che, come nel caso del tasso fisso, indica il margine di guadagno della banca per l’erogazione del servizio e varia a seconda dell’istituto finanziario considerato (costituendo uno degli elementi da prendere in considerazione per valutare la convenienza di più proposte di mutuo a tasso variabile dato che rimane fisso per tutta la durata del mutuo).

I mutui a tasso misto possono essere visti come una via di mezzo tra le soluzioni fino ad ora presentate; dopo un periodo a tasso fisso viene data la possibilità al mutuatario di scegliere se andare avanti in questo modo oppure se passare ad un tasso d’interesse variabile. E’ possibile anche procedere in senso opposto, cioè partire con un tasso variabile e decidere in seguito se passare ad un tasso di interesse fisso, ovviamente sempre nel rispetto delle condizioni previste dal contratto di mutuo approvato.

Al termine del periodo per cui questo è stato previsto, il mutuatario è invitato a scegliere il tipo di tasso che desidera vedere applicato al mutuo, fisso o variabile. Questa procedura (la richiesta al cliente del tipo di tasso da adottare) si ripete quindi a intervalli regolari, sulla base di quanto previsto dal contratto di mutuo.

Il mutuo a tasso misto presenta alcuni evidenti vantaggi. Esso consente al mutuatario di scegliere di volta in volta la tipologia di mutuo che meglio si adatta alla situazione del mercato ed alle proprie esigenze personali e, per le sua particolare natura, risulta un’opzione decisamente valida per chiunque sia inizialmente indeciso sul tasso di interesse da scegliere.

Il primo obiettivo da porsi è quello di definire quale banca o istituto di credito, offre la soluzione migliore per le proprie esigenze, per questo è utile considerare un’unica tipologia di mutuo come riferimento per osservare l’identica soluzione dei diversi istituti esaminati.

Scelta la tipologia di mutuo da utilizzare come riferimento, si deve utilizzare come termine di paragone il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), un indicatore in grado di calcolare l’effettivo costo annuale di un mutuo, poiché considera sia il tasso d’interesse realmente adottato sia le importanti spese di apertura del prestito. In questo modo è possibile identificare la banca, o l’istituto di credito, più competitiva.

Una volta identificato il mutuante, si deve individuare la soluzione che più si avvicina a soddisfare le proprie esigenze, considerando che ogni banca offre servizi di assistenza per la scelta del mutuo, sia online che attraverso i propri consulenti finanziari.

Fonte: StudioCataldi.it

Dal 2007 la penale di estinzione anticipata del mutuo è stata fortemente ridotta e, in molti casi, cancellata.

Inoltre, la Legge 40/2007, la Legge Bersani, e la Finanziaria hanno annullato il costo della “surroga” o portabilità, che ti consente di “spostare” il tuo mutuo presso un‘altra Banca, approfittando delle condizioni migliori che vengono offerte.

Con la surroga infatti è possibile:

• cambiare il tipo di tasso;
• abbassare gli interessi e, quindi, la rata (limando quindi il debito complessivo residuo);
• portare la durata del tuo mutuo anche a 40 anni con la conseguente riduzione della rata.

Con la sostituzione invece, (che comunque ha dei costi ormai molto ridotti), puoi ottenere anche una liquidità extra.

Con il taglio del costo del denaro chi ha scelto la soluzione a tasso variabile registra risparmi anche consistenti rispetto a giugno 2008.

E’ quanto emerge da una simulazione dell’Adusbef che ha effettuato i calcoli su prestiti a 10, 20 e 30 anni per importi che vanno da 100.000 a 300.000 euro.

Ad esempio, oggi la rata mensile, per un mutuo di 300.000 euro a trent’anni è scesa di oltre un terzo: costa 617 euro in meno rispetto al picco massimo raggiunto a giugno del 2008 (-35,5%), che passa da 1.737 euro a 1.120 euro. Per chi ha scelto il mutuo a tre mesi la riduzione sale a 644 euro (31,1%), scendendo da 1.831 euro del giugno scorso a 1.187 di maggio.

Il presidente dell’Adusbef e senatore dell’Idv, Elio Lannutti, sottolinea che le riduzioni dei tassi d’interesse da parte della Bce non vengono tempestivamente adottati dalle banche e chiede un ”adeguamento automatico ai tassi della Bce sui mutui prima casa per evitare che le banche non trasferiscano i benefici ai clienti e soprattutto aumentino lo spread”. Il segretario nazionale dell’associazione, Mauro Novelli, sottolinea che ”il mutuo è un servizio che coinvolge per decenni e impegna per migliaia di euro. Non si può decidere tra il tasso fisso e variabile sono in base alla riduzione del tasso d’interesse della Bce”.

Per chi ha chiesto un prestito di 200.000 euro, da restituire in 20 anni, la riduzione, più contenuta, si aggira intorno al 27%. Le rate mensili costano 377 euro in meno, e passano da 1.396 euro a 1.019 euro (-27%). Mentre le rate trimestrali passano da 1.452 del giugno 2008 a 1.061 euro, cioè 391 euro in meno (-26,9%).

Risparmio più contenuto, anche in percentuale, per i mutui più bassi. Restituire 100.000 euro in 10 anni costa al mese 923 euro contro i 1.094 dello scorso anno, con un risparmio di 171 euro (-15,6%). Le rate trimestrali costano invece 175 euro in meno (15,6%) e scendono a 943 euro contro i 1.118 euro dello scorso anno. Ipotizzando invece un mutuo di 100.000 euro a 20 anni le rate mensili passano da 698 euro del giugno 2008 a 509 euro di maggio 2009, con una riduzione di 189 euro (-27,1%), mentre per le rate trimestrali la riduzione è di 196 euro (-27%) e si passa da 726 euro dello scorso giugno a 530 euro di quest’anno. Restituire 200.000 euro in 30 anni costava 1.158 euro a giugno del 2008, mentre a maggio di quest’anno la rata è di 746 euro con una riduzione di 412 euro (-35,6%). Le rate trimestrali costavano 1.220 lo scorso giugno e sono arrivate a 791 euro a maggio 2009, con un ‘risparmio’ di 429 euro (-35,2%).

Un mutuo di 300.000 euro dilazionato in 20 anni costerà, per chi ha scelto le rate mensili, 566 euro in meno (-27%), passando da 2.094 euro del giugno 2008 a 1.528 euro di maggio 2009. Mentre le rate trimestrali scendono di 587 euro (-26,9%) e passano da 2.178 dello scorso giugno a 1.591 di maggio 2009.

Anche se il costo delle rate dei mutui è calato, secondo Lannutti, la riduzione ”non è applicata interamente dalle banche perché parte dei tagli che ci sono, invece di essere trasferiti sui clienti vengono trattenuti, questo è uno scandalo. Lo era prima ma lo è soprattutto ora alla luce di questa crisi che sta mettendo in ginocchio le famiglie che non ce la fanno più”. Il presidente dell’associazione chiede quindi a Bankitalia ”di fare una vigilanza attenta per sanzionare questi comportamenti scorretti e vessatori, non vorremmo trovarci di fronte all’istituto di vigilanza che non vigila correttamente”. E assicura che le associazioni ”faranno tutto quello che è in loro potere per fare in modo che i consumatori possano essere avvantaggiati dagli abbattimenti dei tassi”.

Fonte: adnkronos.com

• Gruppo A (immobili ad uso residenziale)
• Gruppo B (immobili per usi collettivi)
• Gruppo C (immobili commerciali)
• Gruppo D (immobili a destinazione speciale)
• Gruppo E (immobili a destinazione particolare)

Il dettaglio del gruppo A, quello ad uso residenziale:

• A/1 Abitazione di tipo signorile
• A/2 Abitazione di tipo civile
• A/3 Abitazione di tipo economico
• A/4 Abitazione di tipo popolare
• A/5 Abitazione di tipo ultrapopolare
• A/6 Abitazione di tipo rurale
• A/7 Abitazione in villini
• A/8 Abitazione in ville
• A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
• A/10 Uffici e studi privati
• A/11 Abitazione ed alloggi tipici dei luoghi

Per questo, il ministero dell’Economia è intervenuto con nuove istruzioni applicative, ad esempio nella circolare 32256, datata 30 aprile 2009, si ribadisce che l’accesso alle agevolazioni è automatico: «Le banche e gli intermediari finanziari, concedono i benefici senza necessità di apposita domanda da parte degli interessati».

Solo i soggetti non inclusi nell’elenco trasmesso dalle Entrate a ciascuna filiale (coloro che hanno acceso il mutuo dopo il 1° gennaio 2008, per esempio) dovranno presentare alla propria banca, entro il 31 gennaio 2010, un’autocertificazione che attesta il possesso dei requisiti necessari per accedere alle agevolazioni: mutuo prima casa, a tasso "non fisso", stipulato prima del 31 ottobre 2008. Una richiesta simile, inoltre, «potrà essere presentata da coloro che intendano chiedere l’agevolazione per un immobile diverso da quello incluso nell’elenco dell’agenzia delle Entrate». In tal caso l’istanza dovrà essere preceduta da una variazione all’elenco da parte dell’Agenzia, su richiesta dell’interessato.

La circolare chiarisce la valuta di accredito del contributo dello Stato in caso di mancanza di un conto corrente e la gestione dei mutui cointestati.

Nel caso di mutuatari titolari di un conto corrente presso la stessa o anche una banca diversa da quella mutuante, il contributo previsto dal decreto legge deve comunque essere accreditato con valuta del giorno di scadenza della rata. Se ciò non fosse possibile (perché il mutuatario non ha un conto corrente specifico dal quale effettua i pagamenti), il contributo «deve essere riconosciuto applicando un rendimento annuo pari all’1,38% – corrispondente alla media dei tassi sui depositi in conto corrente delle famiglie italiane rilevata dalla Banca d’Italia nei mesi da ottobre a dicembre 2008 – per il periodo intercorrente tra la scadenza della rata e l’effettivo accredito».

Può inoltre accadere che il finanziamento risulti intestato a due o più mutuatari, di cui non tutti soddisfano i requisiti di legge. In questo caso le agevolazioni vengono riconosciute sulla parte della rata «corrispondente alla quota degli intestatari dei requisiti sul totale degli intestatari».

Fonte: IlSole24ore.it

• copia del documento di identità e del Codice Fiscale;
• compromesso d’acquisto e copia del precedente atto di acquisto da parte dell’attuale proprietario ("atto di provenienza");
• copia dell’ultima dichiarazione dei redditi (740/Unico/730 con le ricevute dei versamenti Ilor/Irpef) ed eventuale busta paga o Mod. 101;
• certificati di residenza, stato di famiglia, matrimonio o stato civile libero (eventualmente autocertificati se la banca li accetta);
• certificati catastali (consultazione per partita catastale, planimetria, ecc.) – certificato di abitabilità dell’immobile;
• certificato ’storico ventennale’ per verificare la presenza di passaggi di proprietà per ‘donazione’;
• eventuale domanda di condono con ricevute dei pagamenti.

 

Fonte: Repubblica.it

Questa operazione può risultare conveniente perché si evita di accendere un ulteriore mutuo. Se il precedente proprietario ha già versato una buona parte del capitale, le rate saranno più basse di un mutuo acceso ex novo. Dal prezzo concordato al momento dell’acquisto verrà scalato il costo rimanente del valore dell’immobile.

In tal caso il nuovo intestatario è responsabile verso il creditore (la banca mutuante) anche di tutti gli eventuali debiti lasciati dal vecchio mutuatario. Per questo è fondamentale informarsi prima con la banca circa la regolarità dei pagamenti del vecchio mutuatario. Inoltre, per subentrare al venditore, l’acquirente deve ottenere una sorta di liberatoria da parte della banca.

L’accollo del mutuo avviene alla presenza del notaio contestualmente al passaggio di proprietà e ha validità fin dal momento dell’atto notarile in cui viene reso ufficiale il nuovo mutuatario.

Bisogna comunque accertarsi della presenza o meno di una clausola spesso inserita dalle banche con cui si esclude la possibilità di accollo.

Fonte: LaRepubblica.it

• Fideiussione

Come ulteriore garanzia sulla capacità del titolare del mutuo di pagare regolarmente le rate, la banca richiede a volte la fideiussione da parte di una terza persona, chiamata a far fronte al pagamento delle eventuali insolvenze del richiedente. Si tratta di una prassi formalmente corretta, purché siano determinati i limiti di importo della "garanzia" e la durata della fideiussione.

• Altro immobile

La banca si accerta che il titolare del mutuo abbia un reddito e un’attività professionale tale da garantire il rimborso della somma anticipata. Oltre alla fideiussione, chi chiede il mutuo può indicare, come garanzia di assolvimento dell’impegno preso, altri beni immobiliari di proprietà o beni patrimoniali di qualsiasi tipo.

Fonte: Repubblica.it

• la quota capitale: l’importo anticipato;
• la quota interessi: la parte degli interessi dovuti alla banca per il prestito.

Nei mutui di tipo tradizionale le due quote non sono mai suddivise in parti uguali, ma variano in corso di rapporto: nelle rate iniziali la quota interessi sarà sempre maggiore (e quindi decrescente nel tempo) rispetto alla quota capitale (crescente a ogni rata).

Le percentuali esatte delle due quote, il cosiddetto piano di ammortamento, sono determinate attraverso calcoli effettuati sulla base dell’ammontare del prestito, della durata, del tasso di interesse scelto e del numero di rate totale.

Nel piano di ammortamento si stabilisce anche quale sarà la cadenza dei pagamenti: mensile, trimestrale, semestrale o annuale.

Fonte: Repubblica.it

Sono ancora pochi gli istituti che con la concessione di garanzie accessorie offrono un mutuo per l’intero valore dell’immobile.

La somma finanziata si può restituire in un arco di tempo che va dai 5 ai 30 anni.

La scelta della durata temporale del prestito è importante:

• chi ha un reddito da lavoro dipendente potrà orientarsi su un mutuo di lunga durata;
• il libero professionista nel pieno di un’attività in crescita potrà prendere in considerazione tempi di rimborso più brevi o prodotti a Gestione Autonoma.

Fonte: Repubblica.it