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Gli interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale, prima casa, sono detraibili dall’IRPEF.

La detrazione spetta nella misura del 19% su un importo massimo di 3.615,20 euro (importo elevato dalla Legge Finanziaria 2007 a 4.000 euro a partire dal periodo d’imposta 2008, quindi con rilevanza per le dichiarazioni dei redditi dal 2009 in poi) se si riscontrano le seguenti condizioni:

• l’unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale entro dodici mesi dall’acquisto;
• l’acquisto è avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del mutuo;
• nel caso di acquisto d’immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi dall’acquisto, atto d’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell’immobile da parte del locatore, l’immobile stesso sia adibito ad abitazione principale nel caso di immobile da ristrutturare, il mutuatario vi abbia posto la sua dimora principale entro due anni dall’acquisto.

Sono detraibili dall’IRPEF anche gli interessi di un mutuo stipulato per finanziare la costruzione dell’abitazione principale. In tal caso, l’importo massimo detraibile (sempre nella misura del 19%) è di 2.582 euro (importo non modificato dalla Legge Finanziaria 2007).

La detrazione è ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo avvenga nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione (Legge di conversione 29 Novembre 2007, n° 222, del Decreto Legge 159/07, art. 44, comma 4-ter).

 

 

La detrazione d’imposta spetta agli acquirenti, anche della sola nuda proprietà, che siano contestualmente contraenti del mutuo ipotecario. In presenza di più intestatari del mutuo, il diritto alla detrazione spetta a ciascuno in proporzione alla propria quota.

• Contitolarità del contratto di mutuo: in caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo il limite di 3.615,20 euro è riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.
• Nudo proprietario: la detrazione spetta anche all’acquirente della sola nuda proprietà.
• Accollo del mutuo da parte dell’erede o dell’acquirente: in caso di morte del mutuatario, il diritto alla detrazione si trasmette all’erede o legatario o all’acquirente che si sia accollato il mutuo. In caso di accollo, per data di stipulazione del contratto di mutuo deve intendersi quella di stipula del contratto di accollo del mutuo. Il contribuente, quindi, che si è accollato un mutuo ha diritto alla detrazione se a quella data ricorrono nei suoi confronti le condizioni previste dalla legge. La detrazione compete anche al coniuge superstite, se contitolare insieme al coniuge deceduto del mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale, a condizione che provveda a regolarizzare l’accollo del mutuo. 
• Mutui stipulati dalla cooperativa o dall’impresa costruttrice: nel caso di mutui ipotecari indivisi stipulati da cooperative o da imprese costruttrici, il diritto alla detrazione d’imposta spetta agli assegnatari o agli acquirenti in relazione agli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione, rimborsati da questi ai contraenti dei mutui. Per i soci di cooperative edilizie, per avere diritto alla detrazione, non vale il momento del formale atto di assegnazione redatto dal notaio o quello dell’acquisto, ma il momento della delibera assembleare di assegnazione dell’alloggio, con conseguente assunzione dell’obbligo di pagamento del mutuo e di immissione nel possesso.

Nel caso di rinegoziazione di un contratto di mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione si continua ad aver diritto alla detrazione prevista dalla normativa vigente al momento della stipula dell’originario contratto di mutuo.

La detrazione d’imposta spetta nell’anno in cui le spese sono state effettivamente sostenute, indipendentemente dalla data di scadenza, sia per gli interessi passivi, che per gli oneri accessori. Le spese ammesse alla detrazione sono:

 

Non sono ammesse alla detrazione:

• le spese di assicurazione dell’immobile;
• le spese di mediazione immobiliare (agenzie immobiliari);
• l’onorario del notaio per il contratto di compravendita;
• le imposte di registro, l’Iva,
• le imposte ipotecarie e catastali;
• gli interessi passivi eventualmente coperti da contributi concessi dallo Stato o da enti pubblici in conformità ad apposite disposizioni di legge.

Nel caso in cui il contributo venga erogato in un periodo d’imposta successivo a quello in cui il contribuente ha fruito della detrazione per l’intero importo degli interessi passivi, l’ammontare del contributo percepito deve essere assoggettato a tassazione separata a titolo di “onere rimborsato”.

• la commissione richiesta dagli istituti di credito per la loro attività di intermediazione;
• la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
• la penalità per anticipata estinzione del mutuo;
• le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione;
• le perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera;
• l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca;
• l’imposta sostitutiva sul capitale prestato.