Mutui Online – Richiesta Gratuita Mutuo

L’amara sorpresa di questo primo mese del 2009 colpisce chi deve sottoscrivere un finanziamento ex-novo è uno spread con minimo di 100 punti base

Chi sceglie oggi il variabile attratto dal livello storicamente basso degli Euribor rischia di trovarsi un fardello assai pesante quando i tassi interbancari torneranno inevitabilmente a crescere.

Osservando le condizioni praticate dalle principali banche italiane rilevate dal broker Mutuionline si può avere un’idea più precisa del rincaro di queste ultime settimane: chi sceglie un finanziamento da 100mila euro a tasso variabile oggi paga in media alla banca uno spread dell’1,34% contro lo 0,98% di fine agosto, cioè il 36% in più; per chi preferisce il tasso fisso il ricarico è passato dallo 0,97% all’1,37% (+41%) e ha in parte riassorbito il drastico calo dei tassi Irs.

Paradossalmente va meglio a chi ha resistito nei mesi scorsi, quando l’Euribor aveva varcato la soglia del 5%, e che magari è pure riuscito con una rinegoziazione o una surroga a spuntare condizioni migliori. Questi “fortunati” si ritrovano non soltanto con tassi bassi, ma anche con un prodotto decisamente più competitivo rispetto a quelli che vengono immessi oggi sul mercato.

Nella procedura sottostante alla richiesta ed all’ottenimento di un mutuo immobiliare si osservano la presenza di alcuni fasi tipiche, anche se ci possano essere differenze anche evidenti in relazione al tipo di mutuo scelto o all’istituto di credito al quale ci si affida.

L’apertura dell’istruttoria è il momento in cui il sogetto che richiede il mutuo presenta domanda di mutuo alla banca e fornisce una serie di dati e documenti che possono essere utili ad una valutazione della sua situazione. Coinvolgendo importi di un certo rilievo, i mutui rientrano nella categoria dei prestiti finalizzati, concedibili appunto con “vincolo di destinazione”, per questo una delle informazioni da fornire alla banca è la destinazione del denaro chiesto in prestito.

La banca, attraverso l’analisi dati ricevuti e da una serie di controlli supplementari cerca quindi di accertare l’effettiva idoneità del soggetto a ricevere il mutuo.

Uno di questi controlli consiste nell’incaricare un perito di fiducia (come un geometra, un architetto o un ingegnere) a stimare il valore e le caratteristiche tecniche e giuridiche dei beni che l’aspirante mutuatario ha offerto a garanzia del credito. Per poter ottenere un mutuo, infatti, deve essere offerta una valida garanzia alla banca; questa procedura comporta l’iscrizione di un’ipoteca sul bene che si intende acquistare con la somma del mutuo, oppure su altri beni che siano già di proprietà del richiedente o di terze parti che si rendono garanti per suo conto tramite fidejussione. Il ruolo del perito sarà dunque quello di valutare se il valore dell’immobile che il richiedente ha intenzione di ipotecare giustifica la concessione del mutuo da parte della banca.

Il perito esamina la documentazione cartacea relativa all’immobile, poi esamina in prima persona l’unità immobiliare offerta a garanzia del prestito, quindi offre le sue considerazioni circa il valore di mercato dell’immobile analizzato (il pagamento della parcella del perito spetta a chi ha richiesto il finanziamento; è quindi una spesa che va contabilizzata in fase di scelta del mutuo).

Dopo tutti gli accertamenti necessari a valutare la situazione finanziaria del richiedente, la fase istruttoria viene chiusa e la banca delibera se l’aspirante mutuatario è idoneo o meno a ricevere il mutuo richiesto. Per giungere a questa decisione, la banca può anche ricorrere all’uso di strumenti di valutazione auomatica e a tecniche di Credit Scoring, che permettono di stimare la futura solvibilità di un cliente sulla base di un certo numero di variabili (condizione economica del richiedente, ammontare delle rate, esito di precedenti finanziamenti, ecc.) elaborate statisticamente.

Se la richiesta di mutuo va a buon fine, la fase successiva è quella della stipula del contratto, che formalizza le modalità attraverso le quali la banca fornirà al cliente il finanziamento richiesto ed il mutuatario restituirà la somma ricevuta in prestito. Alla predisposizione del contratto di mutuo dovrà sempre accompagnarsi la stesura di un apposito piano di ammortamento del capitale, che descrive in maniera schematica e molto dettagliata tutte le rate che il mutuatario dovrà pagare all’ente finanziatore per estinguere il proprio debito, illustrandone le relative scadenze e la ripartizione tra quota capitale e interessi.

Quando le condizioni contrattuali sono state stabilite e approvate da entrambe le parti, la banca eroga al mutuatario l’importo monetario richiesto e si ultimano le procedure riguardanti la garanzia prestata (iscrizione di ipoteca).

Esistono diverse cause che possono portare ad un esito negativo della domanda di mutuo, tra cui l’esistenza di forti debiti o di protesti bancari, o il fatto che il cliente compaia nella “black list” dei cattivi pagatori.

L’Italia è il Paese meno indebitato fra quelli di Eurolandia per l’acquisto di abitazioni: è quanto emerge dall’ultimo bollettino mensile della Banca Centrale Europea, che evidenzia come i mutui contratti per finanziare le compravendite di immobili rappresentano il 17,2% del Pil, un valore di gran lunga inferiore a quello degli altri Paesi dell’Eurozona. L’unica eccezione riguarda la Slovenia, che ha fatto l’ingresso nell’euro nel 2007, ferma al 7,7%.

Nel bolletino la Banca Centrale Europea spiega che la consistenza del debito impiegato per l’acquisto di immobili residenziali può essere vista in prima approssimazione come un indicatore dell’intensità con cui gli shock ai prezzi delle abitazioni possono trasmettersi all’economia. Per ciò, l’Italia rientra fra quei Paesi che sono maggiormente al sicuro rispetto ad un’eventuale esplosione della bolla immobiliare.

Gli shock sui prezzi degli immobili determineranno reazioni verosimilmente maggiori nelle economie contraddistinte da un più agevole accesso delle famiglie al credito ipotecario (ad esempio Stati Uniti, Danimarca, Paesi Bassi, Australia e Svezia) che in quelle di molti paesi appartenenti all’area dell’euro (ad esempio Francia, Italia, Germania, Austria, Belgio o Grecia).

In particolare, spiega ancora la Banca Centrale Europea, le economie del secondo gruppo ”potrebbero risultare più stabili e più efficaci nel ridurre al minimo il rischio di inadempienza e nell’erogare prestiti alle famiglie che desiderano indebitarsi in misura superiore al loro reddito futuro previsto”.

L’Italia rientra invece perfettamente nella media Ue per quanto riguarda la quota di abitazioni occupate dai proprietari: il 72% delle persone, infatti, abita nella casa di proprietà, mentre i valori europei vanno dal minimo del 44% della Germania al massimo dell’83% della Spagna.

Anche il rapporto fra ammontare del prestito e valore dell’immobile, in Italia pari all’80%, è sostanzialmente in linea con quello degli altri Paesi, ad eccezione del picco del 112% dei Paesi Bassi e del 60% della Grecia. Sotto la media invece, anche se i dati per l’Italia si fermano al 2004, la crescita del prezzo delle abitazioni. Dalle tabelle contenute nel bollettino e relative al periodo 1997-2007 emerge infatti che il tasso di crescita del prezzo delle case in Italia è stato vicino al 5%, sotto quello medio di Eurolandia e molto lontano dal rialzo superiore al 10% assistito in Spagna e all’8% della Francia.

Scegliere il Mutuo più adatto alle proprie esigenze e possibilità  in pochi passi e senza fare errori?

E’ possibile, l’importante è comunque fare una valutazione attenta e ragionata.

Valutare con attenzione le diverse proposte presenti sul mercato (mediante approfondite ricerche online ma anche recandosi di persona presso diversi istituti finanziari), è un’ottima strategia che permette di avere maggiori possibilità di trovare la soluzione  che meglio si adatta alle proprie esigenze e possibilità. Uno dei parametri utili per valutare la convenienza economica dell’offerta di mutuo di una banca è il Taeg, che riassume il valore delle spese associabili al finanziamento e si presta quindi in maniera ottimale a fini comparativi.

Nel valutare le offerte di mutuo a tasso variabile, si deve considerare che il tasso in questione è il risultato di due distinte componenti: Euribor e spread. Il primo aspetto è determinato dal mercato, il secondo è una misura del margine di guadagno della banca sul finanziamento ed è l’elemento sul quale è eventualmente possibile trattare.

Nello scegliere tra mutuo a tasso fisso o mutuo a tasso variabile, è necessario tenere presente i vantaggi e gli svantaggi connessi a ciascuna delle due soluzioni, anche alla luce della corrente situazione di mercato. Nello specifico, il tasso fisso permette una migliore pianificazione della spesa da parte del mutuatario (che ha la certezza di pagare una rata fissa); però, allo stesso tempo la garanzia di stabilità del tasso fisso comporta un costo tendenzialmente più elevato di altre soluzioni di mutuo. Il tasso variabile permette di risparmiare qualora subentri un calo dei tassi di mercato nel tempo; però deve considerarsi l’eventualità che in caso di rialzo dei tassi di mercato può determinarsi un’aumento dell’importo della rata da versare all’istituto mutuante. Non bisogna comunque dimenticare che esistono anche soluzioni di mutuo come quello "a tasso misto".

Nel valutare più proposte di mutuo è fondamentale comprendere se il tasso proposto dalla banca è il tasso d’interesse che verrà effettivamente applicato nel corso di tutto il finanziamento oppure se si tratta semplicemente di un tasso d’ingresso.

E’ sempre utile rivolgersi ad un consulente qualificato e specializzato nel settore, che sappia consigliare la soluzione migliore sia in termini di scelta del tipo di tasso e sia in riferimento alla specifica offerta di mutuo, sulla base della propria situazione economico finanziaria e dell’attuale contesto di mercato.