gen 11 2009
2009: novità per i mutui
Gennaio è il punto di svolta e l’arrivo delle rate ridotte per chi ha scelto il tasso variabile, grazie ai ribassi dell’Euribor di dicembre, e per chi deve ancora sottoscrivere un mutuo o vuol cambiare scatta anche l’offerta dei mutui ancorati al tasso Bce, ossia al tasso di riferimento fissato dalla Banca centrale europea. Inoltre sarà possibile anche avere un quadro più chiaro del piano di ammortamento, e quindi sapere effettivamente se conviene cambiare mutuo o rinegoziare con la propria banca. Quanto all’intervento del governo nel caso in cui l’Euribor dovesse tornare oltre il 4%, al momento è tutto rinviato.
Con la prossima rata di gennaio il ribasso sarà molto consistente, dato che l’Euribor a tre mesi, ossia quello generalmente più utilizzato come indice di riferimento, ha chiuso l’anno attestandosi a quota 2,89%, mentre a novembre era ancora oltre il 4,5%. Con questa situazione si allontana la possibilità di un intervento del governo. Infatti la soglia di attenzione per i tassi, ossia il livello al di sopra del quale dovrebbe scattare l’integrazione al pagamento della rata, è a quota 4%, senza considerare spread, spese varie o altro tipo di maggiorazioni previste dal contratto. Ad oggi, dato il livello dell’Euribor, il sostegno appare quantomai improbabile. Per questo, potrebbero essere riviste le norme contenute nel decreto di fine novembre, e parte dei fondi stanziati per questo tipo intervento dovrebbero essere spostati a sostegno delle famiglie numerose.
Quello che invece certamente non cambierà è la possibilità di avere mutui ancorati al tasso Bce, e di poter avere informazioni più trasparenti. Su questi due nuovi obblighi per le banche, contenuti nel decreto, è già intervenuta una circolare della Vigilanza della Banca d’Italia con la quale sono state dettate le regole da seguire per le nuove offerte e le nuove comunicazioni. Per i mutui Bce, in particolare, il tasso complessivo applicato dovrà essere "in linea con quello praticato per le altre forme di indicizzazione offerte". Questo significa che non ci potrà essere uno spread significativamente più elevato rispetto a quelli indicizzati all’Euribor e quindi una maggior penalizzazione per i sottoscrittori. Non è neppure detto, però, che lo spread che debba essere uguale a quello dei mutui indicizzati all’Euribor, in quanto dovrà essere solo "in linea" con il costo complessivo per questi mutui. La differenza sulla rata iniziale, in sostanza, potrà essere solo di poche decine di euro a vantaggio di un tipo di indicizzazione rispetto all’altro, ma la scelta andrà fatta con molta attenzione.
Con il tasso Bce, che oggi è pari al 2,25%, la rata può restare bloccata anche per lunghissimi periodo, e questo, ovviamente, anche nel caso in cui l’Euribor dovesse risultare più basso del 2,5%, cosa peraltro già accaduta in passato. In quel caso chi ha scelto un tasso ancorato agli umori del mercato, e per questo estremamente volatile, risparmierebbe ancora sulla rata rispetto a chi ha scelto il tasso Bce. Va detto che di norma l’Euribor si dovrebbe collocare intorno allo 0,25% in più del tasso Bce.
Quindi anche con un’opzione in più la scelta del mutuo più conveniente è ardua, anche perché scommettere su cosa accadrà nel lungo periodo è estremamente difficile. In compenso, però, la portabilità dei mutui consentirà di non soffrire troppo a lungo se si scopre di aver fatto la scelta sbagliata. E dovrebbe risultare più facile fare i confronti tra le offerte proprio grazie alle nuove disposizioni della Banca d’Italia che obbligano gli istituti a mettere a punto un nuovo documento informativo ad hoc.
A partire dal 1° marzo prossimo, le banche che offrono mutui in Italia dovranno fornire ai clienti un documento contenente informazioni generali sulle diverse tipologie di mutui offerti, elencando: tutti i prodotti di mutuo offerti dalla banca; le caratteristiche e i rischi dei vari tipi di mutuo elencate in maniera comprensibile, ossia – dice la Banca d’Italia – "secondo modalità tali da agevolare per la clientela la comprensione delle principali differenze tra i diversi prodotti offerti".
Il documento dovrà indicare inoltre: il tasso di interesse e, in caso di tasso variabile, lo spread, il parametro di riferimento e l’ammontare del tasso al momento della pubblicità, con l’avvertenza che si tratta di un mero esempio; la durata minima e massima del mutuo; le modalità di ammortamento; la periodicità delle rate. Per chi ha già un mutuo la nuova documentazione sarà inviata a casa in occasione della prima comunicazione periodica, e comunque entro il 15 aprile.
Più informazioni significa più possibilità di scelta, non solo per chi il mutuo lo deve ancora sottoscrivere ma anche e soprattutto per chi deve decidere se disfarsi o meno di quello che ha già. Una tentazione che avranno sicuramente molti di coloro che si trovano alle prese con mutui a tasso fisso al momento fuori mercato. In questo caso, se non si riesce a rinegoziare con la propria banca, per la portabilità la strada pare ormai essere spianata.