Le imposte da applicare sul contratto di finanziamento sono diverse a seconda del soggetto che concede il mutuo per l’acquisto della casa. Nel caso in cui il contratto di mutuo sia stipulato con una banca è assoggettato all’imposta sostitutiva sui finanziamenti, le cui caratteristiche saranno illustrate più avanti. Limitatamente ai mutui concessi ai propri dipendenti ed iscritti per l’acquisto di abitazioni, l’imposta sostitutiva sui finanziamenti deve essere corrisposta anche dagli enti (istituti, fondi e casse) previdenziali. Se, invece, il finanziamento è effettuato da un’impresa non bancaria (ad es. società finanziaria) si applicano le imposte ordinarie previste sugli atti (a carico generalmente del soggetto finanziato), tra queste:
- l’imposta di registro fissa sul contratto di finanziamento (pari a 168 euro);
- l’imposta proporzionale (nella misura di 0,50%) sulle garanzie rilasciate da soggetto diverso dal debitore;
- l’imposta proporzionale ipotecaria per l’iscrizione (2%) e la cancellazione (0,50%) delle ipoteche concesse;
- l’imposta fissa di bollo sul contratto di finanziamento (pari a 14,62 euro per ogni foglio) e sulle ricevute di pagamento delle rate (attualmente 1,81 euro per esemplare);
- l’imposta proporzionale di bollo (nella misura del 12 per mille) sulle cambiali rilasciate.
L’IMPOSTA SOSTITUTIVA SUI FINANZIAMENTI
Il contratto di mutuo per l’acquisto di un’abitazione come tutte le altre operazioni di finanziamento (di durata superiore ai 18 mesi) effettuate da banche residenti è assoggettato ad un particolare regime fiscale consistente nell’applicazione di un’imposta sostitutiva delle imposte che gravano sul finanziamento e sugli atti ad esso connessi. In pratica, l’applicazione dell’imposta sostitutiva determina l’esenzione dall’imposta di bollo, dall’imposta di registro, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative. L’applicazione dell’imposta sostitutiva non determina invece l’esenzione totale dell’imposizione sulle cambiali, emesse in relazione alle operazioni di finanziamento bancario a medio e lungo termine, che rimangono soggette ad imposta di bollo nella misura dello 0,1 per mille (anziché del 12 per mille). L’imposta sostitutiva si applica indipendentemente dalla circostanza che il finanziamento sia o meno assistito da garanzie, in particolare, da garanzie ipotecarie. L’imposta sostitutiva pur essendo dovuta dalle banche finanziatrici, di fatto, grava sui clienti, ai quali la banca usa addebitare una somma corrispondente all’imposta dovuta che, pertanto, incide sui costi del finanziamento.
ALIQUOTA DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA
L’aliquota dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti bancari a medio e lungo termine (cioè quelli la cui durata supera i 18 mesi) è pari allo 0,25% o al 2% dell’importo erogato, a seconda delle finalità per le quali sono erogati. Più specificatamente, nei confronti delle persone fisiche l’aliquota dell’imposta sostitutiva è dello 0,25% sull’importo del finanziamento erogato per finalità di acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobile che possiede i requisiti per l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”. Le agevolazioni “prima casa” si applicano allorquando ricorrono una serie di condizioni che consentono l’applicazione dell’aliquota ridotta dell’imposta di registro (o dell’IVA) dovuta in sede di trasferimento di tali immobili. E’ importante ricordare che la nozione di “prima casa” non coincide con il concetto di “abitazione principale”, definita come l’abitazione nella quale “il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente”. Conseguentemente il finanziamento destinato all’acquisto, costruzione e/o ristrutturazione dell’abitazione principale è soggetto all’imposta sostitutiva con l’aliquota dello 0,25% soltanto nel caso in cui l’immobile sia acquistato con le agevolazioni “prima casa”.
L’aliquota d’imposta sostitutiva dello 0,25% si applica anche alle operazioni di finanziamento destinate all’acquisto, costruzione e ristrutturazione delle pertinenze di abitazioni, che abbiano i requisiti per l’applicazione delle agevolazioni c.d. “prima casa”. In buona sostanza, ai fini dell’aliquota dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti bancari, le pertinenze hanno lo stesso trattamento dell’immobile ad uso abitativo al quale accedono. Se, invece, il mutuo è finalizzato all’acquisto, costruzione e ristrutturazione di un’abitazione che non possiede i requisiti per l’applicazione delle agevolazioni “prima casa” (come ad esempio una seconda casa ), l’aliquota è del 2%.
Immobili diversi dalle abitazioni
Anche sulle operazioni di finanziamento bancario erogato per l’acquisto, costruzione, ristrutturazione, eccetera, di immobili che non costituiscono abitazioni (ad esempio, negozi, terreni, magazzini) si applica l’aliquota d’imposta sostitutiva dello 0,25%.
ADEMPIMENTI E DOCUMENTAZIONE
Per l’applicazione della minore aliquota dello 0,25% è necessaria la richiesta del mutuatariopersona fisica, con dichiarazione da rendersi nel contratto di mutuo, dalla quale risulti che il prestito non rientra nella fattispecie assoggettata all’aliquota del 2%. Se il finanziamento è cointestato, è necessario che la dichiarazione venga resa da tutti i mutuatari, dal momento che l’aliquota d’imposta sostitutiva da applicare è individuata sulla base della destinazione attribuita ad ogni quota parte del finanziamento erogata a ciascuno dei mutuatari. Nel caso, ad esempio, di mutuo cointestato tra due soggetti per l’acquisto in comproprietà di abitazione costituente prima casa per uno solo dei cointestatari, si applica l’aliquota del 2% alla quota parte del finanziamento erogata al soggetto mutuatario che acquista l’immobile, ad uso abitativo, non rientrante nel regime agevolativo “prima casa”, mentre si applica l’aliquota dello 0,25% alla quota restante.