Mutui Online – Richiesta Gratuita Mutuo

Il mutuo è un contratto per il quale una parte “mutuante” consegna all’altra parte “mutuatario” una data quantità di denaro che quest’ultima si obbliga a restituire in un dato periodo di tempo e con il pagamento quote fisse di rimborso (rate), comprendenti ammortamenti progressivi del capitale e interessi predeterminati (tasso fisso), oppure con quote di ammortamento e interessi variabili (tasso variabile).

Il mutuo è un finanziamento (o domanda di mutuo), legato al bene casa erogato di norma da una banca o da un istituto di credito e coperto da un iscrizione ipotecaria del bene che, garantisce il mutante contro il mancato rispetto del patto di mutuo. Solitamente l’esigenza di accendere un mutuo nasce dalla necessità di acquistare, costruire o ristrutturare la propria abitazione principale (prima casa), la casa per le vacanze (seconda casa) o un immobile in genere.

In genere la durata dei mutui offerti va da 5 a 30 anni, ma alcune banche arrivano a 40 e 50 anni. Solitamente il mutuo copre fino all’80% del valore dell’immobile; alcune banche finanziano fino al 100% di tale valore, a condizioni più onerose o con richiesta di garanzie aggiuntive.

Domanda di mutuo e finanziamento

Quando il mutuo è chiesto e concesso per case acquistate (o costruite) con lo scopo di adibirle a propria abitazione primaria si ottengono condizioni di vantaggio per effetto delle incentivazioni praticate dallo Stato o da alcuni istituti di credito.

Esistono differenti tipologie di contratto di mutuo, ognuno di essi viene caratterizzato da alcuni elementi essenziali:

• tasso di interesse prescelto;
• durata;
• tipo di garanzia aggiuntiva oltre quella ipotecaria;
• il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo.

Dunque, a mero titolo esemplificativo, possono aversi:

• Contratto a tasso fisso: quando la rata del mutuo non varia durante la durata del prestito gli interessi da pagare sono predeterminati e non si modificano al variare dei parametri economici esterni.
• Contratto a tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati parametri che possono essere i tassi del mercato monetario e finanziario, i più utilizzati sono il Ribor e l’Euribor. Sui parametri di base può essere applicato uno "spread" (maggiorazione) per aumentare il rendimento il tasso variabile, aumenta o diminuisce gli interessi della rata di mutuo in ragione dell’andamento di alcuni parametri economici predefiniti.
• Contratto misto: quando è prevista l’applicazione in tempi determinati (di solito almeno 18 mesi) di tasso fisso e successivamente, del tasso variabile o in opzione si può ricontattare senza particolari oneri.
• Contratto con tasso d’ingresso: quando, per i primi mesi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l’applicazione dell’usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza.

Ne consegue che ogni banca, gestendo nella maniera più opportuna gli elementi essenziali del tasso, della durata e del tipo di garanzia aggiuntiva ecc. costruisce "prodotti" ad hoc che possono soddisfare le richieste del mercato, nonché le necessità della propria clientela.

È fondamentale tenere presente che le banche finanziano in genere fino al 75-80% del valore, mentre il resto deve essere anticipato in contanti.

Questa non è una regola ferrea, in qualche caso si può ottenere un finanziamento maggiore, fino ad avvicinarsi al 100%, se la banca ha la garanzia di essere rimborsata.
Il finanziamento normalmente non copre l’intero prezzo d’acquisto, normalmente la banca controlla il reddito dell’acquirente che deve essere compatibile con l’importo delle rate da rimborsare. Se la rata non supera il 25-30% del reddito familiare, non ci sono problemi. Nel caso in cui qualcun altro faccia da garante, la banca si rende ancora più disponibile.

Una volta acceso il mutuo, si è soggetti a delle clausole penali che riguardano il ritardo del pagamento: i tassi mora applicati per i ritardati pagamenti variano da istituto a istituto nell’ambito del 2-3% mese. Essi rappresentano un onere altissimo che rapportato su base annua è pari ad interessi passivi del 24-36%.

Il contratto di mutuo prevede anche l’estinzione anticipata, sebbene con dei costi molto cari; è quindi opportuno contrattare la clausola preventivamente tenendo conto che le penali applicate al momento variano da un 2 ad un 6% massimo, da calcolarsi sul capitale residuo, più una cifra fissa di 150.000/200.000.

Come ogni operazione bancaria anche l’addebito della rata fa scattare un costo aggiuntivo. Il prezzo varia a seconda del tipo di contratto e le banche applicano valori che variano da 1.500 a 6.000 per ogni rata addebitata.

La banca o l’istituto di credito che concede il mutuo ha la necessità di chiedere una garanzia in modo da recuperare il credito se il mutuatario non deve pagare, tale garanzia è l’ipoteca. Essa viene normalmente iscritta per un importo superiore a quello del mutuo (normalmente il doppio dell’importo erogato) in ragione di recuperare, in caso di inadempienza, il capitale, gli interessi e le spese per la procedura di vendita all’asta dell’immobile. L’importo dell’ipoteca viene comunque deciso dalla banca e non è contrattabile.

Documentazione da presentare in sede di richiesta del mutuo:

• Certificato di nascita
• Stato di famiglia
• Certificato di residenza
• Fotocopia di un documento di identità
• Fotocopia del codice fiscale
• Certificato di stato civile oppure estratto dell’atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni (l’estratto di matrimonio deve contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi – anche se in Italia gli accordi prematrimoniali non hanno valore in quanto non disciplinati giuridicamente)
• Nell’ipotesi di persone divorziate o separate legalmente bisogna presentare copia della sentenza del tribunale

Documenti da presentare alla banca:

• Dati anagrafici del richiedente o dei richiedenti, se a richiere sono più persone, il finanziamento
• Certificato di residenza
• Busta paga e CUD dell’anno precedente – o dichiarazione dei redditi
• Certificato che attesti da quanto tempo avete il vostro impiego, almeno due anni nella – pubblica amministrazione a tempo inderminato
• Il contratto preliminare che avete firmato
• La descrizione dell’unità immobiliare e delle sue pertinenze (superficie totale, coperta e scoperta; fronti stradali; numero piani; anno di costruzione)
• Il valore di acquisto dell’immobile

Comunicate alla banca il nome e l’indirizzo del notaio che avete scelto servirà per il passaggio della documentazione.

Reddito:

Per i lavoratori dipendenti:

• Dichiarazione del datore di lavoro dell’anzianità di servizio del dipendente (da chiedere direttamente all’amministrazione di appartenenza)
• Originale dell’ultima o delle ultime due buste paga e copia del modello CUD (in alternativa copia del mod. 730 o "Unico") Libretto pensione
• Movimentazioni bancarie degli ultimi 3 mesi per verificare la disponibilità della restante somma da fornire cash

Per i lavoratori autonomi, liberi professionisti o soci di società:

• Copie del modello "Unico"
• Estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.AA.)
• Per i professionisti, attestato di iscrizione all’Albo (ordine) professionale cui appartiene Visura camerale o tesserino professionale (dell’ordine)
• Ricevute pagamenti irpef irap e certificazioni ritenute d’acconto
• Movimentazioni bancarie personali degli ultimi 3 mesi
• Se si tratta di società, estratti conto dell’attività

Casa:

• Copia della "promessa di vendita" o "compromesso"
• Dimostrazione degli acconti versati al venditore in sede di compromesso (ricordate che i versamenti vanno fatti tutti con assegni circolari – n.b. l’assegno circolare è cosa diversa dall’assegno normale: è denaro in contante a tutti gli effetti-)
• Planimetria, con l’indicazione delle proprietà confinanti sia dell’immobile sia delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box)
• Scheda o visura catastale
• Copia del certificato di abitabilità e staticità
• Copia dell’ultimo atto di acquisto dell’immobile
• Se l’immobile è pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell’ufficio successioni
• Se ci sono mutui pendenti occorre presentare attestazione di estinzione anticipata

L’"assalto" agli sportelli lo danno quasi tutte per scontato. E si stanno attrezzando per farvi fronte potenziando i front office delle filiali. Scaduto, il 29 agosto scorso, il termine per spedire le lettere per la rinegoziazione, le 200 banche che hanno aderito alla convenzione Abi-Tesoro si preparano a ricevere tra un milione e un milione e mezzo di titolari di mutui a tasso variabile (stipulati prima del 29 maggio 2008) potenzialmente interessati all’operazione.
Calcolare la convenienza del l’offerta concordata all’inizio dell’estate dagli istituti di credito con il ministro dell’Economia, Giulio Tremonti – nonostante gli sforzi di trasparenza fatti dalle banche – sarà tutt’altro che facile. E soprattutto non sarà semplice mettere a confronto i vantaggi della rinegoziazione con quelli derivanti dalle altre misure teoricamente a disposizione per combattere il caro-rata. Dalla chance della portabilità e della surroga a quella della rinegoziazione libera e gratuita, varate nel 2007 con le liberalizzazioni promosse dall’ex ministro dello Sviluppo, Pierluigi Bersani.
Ai destinatari della proposta di rinegoziazione, dunque, non resterà che recarsi in banca per valutare con i tecnici incaricati il proprio profilo di rischio e i propri margini di manovra. Decisivo più che mai nella scelta sarà il raffronto tra l’importo (crescente) della rata e il reddito disponibile (spesso con poche prospettive di crescita).
In ogni caso, ci saranno tre mesi di tempo per decidere se aderire alla proposta Tremonti, se optare per una delle alternative Bersani oppure se lasciare le cose come stanno e seguire l’originario piano di ammortamento.
Alcune peculiarità e differenze fra le "offerte" in campo però sono già chiare (si vedano anche le schede a fianco).
La rinegoziazione "coattiva" targata Tremonti, per esempio, è l’unica via per obbligare le banche ad alleggerire mutui diventati troppi gravosi. Ma è un congegno che se ha il vantaggio di abbassare subito la rata in modo certo e significativo, presenta lo svantaggio – non secondario – di convertire il mutuo originario in un prestito senza più una durata predeterminabile e con la possibilità di esporre a un rimborso molto più alto ed esoso rispetto a quello preventivato con il primo prestito.
Dal 1° gennaio 2009, infatti, accettando l’offerta di rinegoziazione frutto dell’accordo Abi-Governo, si verserà una rata fissa bloccata sulla media dei tassi applicati nel 2006. Ciò vuol dire inferiori anche del 2% rispetto ai livelli attuali. La differenza tra la rata variabile di base e la nuova rata fissa (di minore entità) confluirà su un altro conto (denominato "conto di finanziamento accessorio"), al quale verrà applicato un tasso d’interesse pari, di norma, all’Irs a 10 anni maggiorato di uno spread dello 0,5%, che il mutuatario dovrà saldare, sempre con rate fisse, dopo aver rimborsato il mutuo-base. Fissato il tasso di interesse "accessorio" e il numero delle rate extra da pagare, si aprono cioè tre scenari: 1) se l’Irs salirà ancora prima della chiusura del mutuo-base, il residuo sul conto accessorio aumenterà e si allungherà il numero delle rate extra; 2) se l’Irs, viceversa scenderà l’importo del conto accessorio diminuirà e di conseguenza sarà minore il numero delle rate da pagare; 3) se poi, nella migliore delle ipotesi per il mutuatario, i tassi di mercato scenderanno fino a che la vecchia rata variabile sia inferiore alla nuova rata fissa la differenza andrà a "credito" e potrà essere scalata dal conto accessorio.

Le alternative a disposizione

1 L’accordo Abi-Tesoro

Tremonti La rinegoziazione «coattiva»
La cosiddetta rinegoziazione coattiva è stata prevista dal decreto legge n. 93/2008 (converito nella legge n. 126) e poi tradotta nella Convenzione attuativa stipulata tra il ministero dell’Economia e l’Abi lo scorso 19 giugno.

Che cos’è
Chi oggi ha il problema di una rata cresciuta troppo in fretta e teme un ulteriore incremento dei tassi può congelarne l’importo per tutta la durata residua del finanziamento. Dal 1° gennaio 2009 accettando l’offerta di rinegoziazione verserà una rata fissa calcolata sulla media dei tassi del 2006, inferiore anche del 2% rispetto ai livelli attuali.
a differenza tra rata originaria e nuova rata fissa confluirà su un conto "accessorio" al quale verrà applicato un tasso pari all’Irs a 10 anni maggiorato di uno spread dello 0,5% da rimborsare dopo aver chiuso il mutuo iniziale.
l vantaggio: rata subito giù
La rinegoziazione conviene a chi ha bisogno di alleggerire subito e in misura "certa" la rata. Appare come l’unica soluzione per chi ha stipulato un mutuo variabile con un basso livello dei tassi (anche al 2%) ma con un importo delle rate già superiore al 30% del reddito disponibile
Lo svantaggio: durata e importo indeterminabili
Fissato il tasso "accessorio", se l’Irs salirà ancora si allungherà il numero delle rate extra. Se l’Irs calerà le rate extra diminuiranno. La durata e l’entità complessive del mutuo non si potranno prevedere.

2 Surroga e portabilità
Bersani La portabilità
Portabilità del mutuo e surrogazione sono state potenziate e rese più appetibili nell’ambito delle liberalizzazioni promosse dall’ex ministro per lo Sviluppo economico Pierluigi Bersani (decreto legge n. 7/07 poi convertito nella legge 40/07).

Che cos’è
Con la portabilità è possibile trasferire il mutuo a un’altra banca con nuove e più favorevoli condizioni, ad esempio, modificando tipo e misura del tasso, oppure la durata del contratto. Non è possibile invece modificare o aumentare il debito residuo. La portabilità si rivolge perciò a chi non ha un’immediata necessità di incrementare il finanziamento
La banca con cui si contrae il nuovo prestito subentra nell’ipoteca originaria: in sostanza, il denaro preso a prestito dal nuovo istituto viene utilizzato per saldare il debito derivante dal precedente contratto di mutuo
Il vantaggio: oneri ridotti e migliori condizioni
Con la portabilità non si perdono i benefici fiscali (come quelli sulla prima casa), il mutuatario non deve pagare l’imposta sostitutiva sul nuovo mutuo, né le imposte ipotecarie e di bollo (dato che l’ipoteca non si cancella). Inoltre, si possono ottenere migliori condizioni da parte della banca che rileva il mutuo riducendo la rata o risparmiando sugli interessi
L’incognita: la banca non è obbligata a subentrare
La nuova banca non è obbligata, a differenza della rinegoziazione Tremonti, a concludere il contratto a condizioni più favorevoli per il cliente

3 Continuare con il vecchio mutuo
Quando conviene: può risultare più vantaggioso non aderire all’offerta di rinegoziazione quando si conserva un margine di manovra nel rapporto rata/reddito
Se la rata assorbe ancora meno di un quarto del reddito disponibile, in genere, sarà possibile far fronte a eventuali rialzi dei tassi d’interesse disposti dalla Bce. In simili circostanze basterà non rispondere alla lettera ricevuta dalla banca
I benefici: si continuerà così a pagare le rate secondo l’originario piano di rimborso avendo la certezza sulla chiusura del mutuo. Si potrà beneficiare, inoltre, di eventuali riduzioni dei tassi d’interesse che andranno a tagliare l’importo della rata.

4 La trattativa «ad personam»
Quando conviene: la trattativa ad personam è in teoria la strada preferibile perché permette di ri-contrattare con la banca tutti gli elementi del prestito. Molto dipende però dalla capacità del cliente di strappare condizioni migliori, visto che la banca non è obbligata a concederle.
Per ridurre la rata si può chiedere, per esempio, di allungare la durata del mutuo di un certo numero di anni ovvero uno sconto sul tasso (o sullo spread). Se si opta per la sicurezza si può tentare di "sostituire" il vecchio mutuo a tasso variabile con uno fisso.
Operazione gratuita: oltre a quello di avere un mutuo "su misura", l’operazione non comporta spese grazie al decreto-Bersani-bis del 2007.

5 Se un solo rimedio non basta
Le strade per avere una doppia chance.
Per i titolari di un mutuo a tasso variabile in affanno, ma che conservano ancora un certo margine di manovra, è possibile anche giocare su più tavoli.
Dopo aver bloccato la rata con la rinegoziazione "Tremonti", per esempio, si può poi approfittare della "surrogazione Bersani" (e cioè della portabilità del mutuo) trovando un’altra banca che offra condizioni migliori rimborsando alla prima le somme relative al mutuo originario e quelle del conto accessorio. Non sembra invece praticabile il percorso inverso, dalla surrogazione Bersani alla rinegoziazione Tremonti.
Qualunque scelta si sia compiuta poi si può sempre tentare con la banca una rinegoziazione ad personam.

Fonte: Sole24ore

La crisi dei mercati internazionali si riflette sui principali tassi Euribor.

I tassi di riferimento con cui si calcolano anche i rendimenti sui mutui continuano a salire, a dimostrazione della diffidenza che regna nel settore interbancario dopo il crack di Lehman, nonostante in due giorni la Bce abbia immesso sui mercati finanziari liquidità per oltre 100 miliardi di euro.

• L’Euribor a sei mesi tocca un record storico oltre il 5%
• Il tasso Euribor a una settimana avanza al 4,494% dal 4,424% di ieri
• Il tasso a tre mesi avanza al 4,969% da 4,964%
• Il tasso a sei mesi tocca un livello record del 5,192%

In base alle stime di Adusbef e Federconsumatori, l’aumento del tasso interbancario si tradurrà in un incremento medio di 180 euro per famiglia delle rate dei mutui, circa 3.000 euro l’anno e 9,6 miliardi di euro nel complesso.

Fonte : FinanzaUtile